20211220-天风证券-房地产行业周报_基本面探低放缓_销售边际回暖_15页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2021年12月11日至12月17日期间，房地产行业基本面探底放缓，销售边际回暖，政策调整有助于稳定市场预期。行业整体表现呈现一定复苏迹象，但不同城市表现差异显著。

主要观点

• 销售情况：全国商品房销售面积和销售额同比降幅有所收窄，但销售去化压力依然存在。房企通过“以价换量”策略加强销售回款，但定金及预收款增速放缓，显示销售景气度仍是影响行业信用和基本面的关键因素。
• 开发投资：房地产开发投资增速趋缓，但土地成交价款同比大幅增长，施工面积和新开工面积增速有所修复，竣工面积显著反弹，显示出行业信心逐步恢复。
• 融资情况：房企到位资金增速回升，主要得益于国内贷款、个人按揭贷款提速，以及自筹资金的加强。融资环境有所改善，但定金及预收款仍是唯一增速放缓的细分指标。
• 政策环境：中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展，探索新的发展模式，包括发展保障性租赁住房。地方政策也持续出台，支持合理住房需求，鼓励购房及租赁。
• 市场表现：本周申万房地产指数下跌0.71%，H股市场表现更差，但整体市场预期有所改善。

关键信息

1. 销售数据

• 全国商品房销售面积：785万平，滚动12周同比增速为-20.65%，较上期提升3.85pct。
• 分能级城市：
  • 一线城市：103万平，滚动12周同比增速为-11.16%，较上期提升2.64pct。
  • 二线城市：582万平，滚动12周同比增速为-14.99%，较上期提升5.72pct。
  • 三线及以下城市：100万平，滚动12周同比增速为+5.38%，较上期提升3.50pct。

2. 开发投资数据

• 全国房地产开发投资：12380.4亿元，YOY-4.3%，增速较10月上升1.1pct。
• 土地成交价款：YOY+24.2%，集中供地推动增速回升。
• 施工面积：959654万方，YOY+6.30%。
• 新开工面积：16084万平方米，YOY-21.03%，较10月上升12.11pct。
• 竣工面积：11464万平方米，YOY+15.41%，增速较10月上升35.96pct。

3. 融资数据

• 到位资金：16765亿元，YOY-7.0%，较10月提升2.5pct。
• 国内贷款：1492亿元，YOY-20.5%，较10月提升6.7pct。
• 自筹资金：6761亿元，YOY+2.1%，较10月提升4.9pct。
• 定金及预收款：5116亿元，YOY-16.1%，较10月下降3.2pct。
• 个人按揭贷款：2955亿元，YOY+10.6%，较10月提升9.6pct。
• 销售回款：8071亿元，YOY-7.9%，较10月提升0.9pct。

4. 政策动态

• 全国政策：
  • 12月13日：中央经济工作会议提出加强预期引导，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。
  • 12月15日：银保监会传达中央经济工作会议精神，强调完善房地产长效机制。
  • 12月15日：国务院授权部分地区开展房地产税改革试点，建议“先试点、再立法”。
  • 12月15日：央行强调稳妥实施房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策。
• 地方政策：
  • 南京：推行住房租赁企业信用等级制度，A级企业可享受政策优惠。
  • 杭州：加快公共租赁住房筹建，两年内集中建设4万套。
  • 衡阳：对新建商品住房及地下车位提供财政补贴。
  • 芜湖：对青年英才提供购房补贴。
  • 厦门：为新就业大学生提供5年内5折租房政策。
  • 佛山：调整个人二手房转让个税及土地增值税核定征收率。
  • 上海：加快保障性租赁住房建设，解决新市民和青年人住房问题。

5. 市场表现

• 申万房地产指数：本周-0.71%，较上周下跌3.00pct。
• H股市场：Wind香港房地产指数本周-5.25%，较上周下降8.01pct。
• 克而瑞内房股领先指数：本周-7.57%，较上周下跌10.94pct。

投资建议

• 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
• 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 行业销售下行周期开始。
• 行政调控保持高压。
• 房地产税试点力度超预期。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

图表说明

• 图1：调控政策结构。
• 图2：分能级调控政策数量。
• 图3：调控政策频次及方向。
• 图4：分能级调控政策数量。
• 图5：69城商品房成交面积。
• 图6：69城商品房成交面积-月度同比。
• 图7：分能级商品房成交面积-滚动12周同比。
• 图8：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比。
• 图9：商品房成交面积热力图。
• 图10：18城商品房可售面积。
• 图11：分能级城市推盘去化-滚动12周。
• 图12：18城二手房成交面积。
• 图13：18城二手房成交面积-月度同比。
• 图14：分能级二手房成交面积-滚动12周同比。
• 图15：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比。
• 图16：二手房成交面积热力图。