2022年房地产行业十大判断：再见，旧时光-20211220-太平洋证券-15页_550kb

太平洋证券2022年房地产行业十大判断总结

核心内容概述

太平洋证券股份有限公司在2022年房地产行业研究报告中，基于中央经济工作会议精神、政策动向、市场趋势及行业结构变化，对房地产行业进行了全面分析，提出了十大判断。报告指出，房地产行业正经历从“投资属性”向“消费属性”转变，政策调控趋稳，行业集中度可能下降，城投与代建模式或将兴起，同时房地产税试点和预售资金监管加强，对市场产生深远影响。

主要观点与关键信息

1. 中央经济工作会议定调“探索新发展模式”，保障房占比或将明显提升

• 政策导向：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，探索租购并举、保障性住房建设。
• 新模式参考：深圳“新房改”模式作为参考，预计保障房占比将显著提升，形成“刚需靠保障房，改善靠商品房”的格局。
• 影响：商品房市场收缩速度可能快于整体房地产市场。

2. 房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少

• 政策解读：房地产被定位为支柱产业，住房成为居民消费。
• 趋势预测：未来房地产将更像汽车，成为大宗消费品，提前消费和投资性需求将减少。
• 例子：很少有人会提前10年给孩子买车，购房行为可能更加理性。

3. 房地产税新一轮试点或将很快落地，观望情绪较重

• 试点进展：财政部等部委召开座谈会，征询房地产税试点城市意见。
• 政策授权：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。
• 市场反应：房地产税未落地期间，购房者观望情绪浓厚，可能推迟购房决策。

4. 调控政策大概率不会进一步收紧，但也难见大幅放松

• 政策基调：全国层面大幅宽松政策可能性低，政策更倾向于“因城施策”。
• 监管动向：央行强调信贷结构优化，证监会加强房地产企业融资监管。
• 对比2008年：当前政策环境更接近2018年底，而非2008年底。

5. 资管新规过渡期结束，非标展期艰难

• 政策背景：2021年为资管新规过渡期最后一年，信托公司需清理通道和融资类业务。
• 影响：非标占比较高的民营房企面临债券刚兑与非标展期困难的双重压力。
• 目标：房地产融资规模不超过2020年末。

6. 预售资金监管难言放松，准现房销售或成趋势

• 监管加强：地方政府加强预售资金监管，要求项目封顶后才能提取资金。
• 市场变化：购房者“期房信仰”动摇，部分城市倾向购买二手房。
• 销售回款：房企销售回款速度放缓，但年底和一季度可能略有改善。

7. 2022年房地产市场大概率供需双降

• 供给方面：开发商拿地不足，新开工面积同比大幅下降，预计2022年同比下滑20%以上。
• 需求方面：2020-2021年销售额透支严重，购房者观望情绪重，10-11月销售额同比分别下滑22.6%和16.3%。
• 全年预测：2022年商品房销售额同比下滑15.4%，较2019年下滑3.9%。

8. 城投大规模拿地，轻资产代建模式或将成为发展方向

• 城投优势：城投公司具备低成本拿地和地方政府支持的优势。
• 轻资产代建：代建模式成为房地产行业的新可能，绿城管理等企业已形成“轻资产联盟”。
• 趋势：开发类房企将逐步退出，城投和代建公司可能承担更多开发职能。

9. 行业出清仍在继续，但行业集中度未必提升

• 民营房企风险：1月份为房企债务到期高峰，可能出现更多债务违约。
• 市场格局：龙头国企未必能完全承接市场空间，城投和地方国企可能进入市场。
• 结论：行业集中度可能下降，代建板块值得关注。

10. 民营房企或将逐步退出信用债市场，CMBS等带抵押物的品种可能还有希望

• 信用债困境：民营房企发行信用债难度加大，二级市场价格折价严重。
• CMBS前景：带抵押物的CMBS等产品可能成为民营房企融资新渠道。
• 定增限制：A股民营房企定增受限，但国企重组类定增仍可进行。

投资评级说明

风险提示

• 政策收紧超预期
• 销售下滑超预期

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