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太平洋证券房地产行业2022年十大判断总结

核心内容概述

太平洋证券房地产行业首席分析师徐超在《2022年房地产行业十大判断》中，对房地产行业的发展趋势、政策动向及市场变化进行了系统分析，重点围绕房地产税试点、行业供需变化、融资渠道调整、城投公司角色转变等方面展开，为投资者提供了详尽的行业研判。

主要观点与关键信息

1. 中央经济工作会议定调“探索新发展模式”

• 定位转变：强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，推动房地产从投资属性向消费属性转型。
• 保障房比例提升：深圳“新房改”模式或成参考，保障房占比可能明显上升，形成“刚需靠保障房，改善靠商品房”的格局。
• 商品房市场收缩：商品房市场规模收缩速度可能快于整体房地产市场。

2. 房地产消费属性增强，投资属性减弱

• 政策导向：发改委指出房地产是支柱产业，住房是居民消费。
• 趋势变化：未来房地产可能更像汽车，成为大宗消费品，提前消费和投资性需求减少。
• 购房者行为：购房者将更加理性，倾向于在实际需求出现时才购房。

3. 房地产税试点或将很快落地

• 试点筹备：2021年5月财政部等召开座谈会，总结试点经验并征询意见。
• 政策影响：房地产税将出未出之际，购房者观望情绪浓厚，购房决策可能延后。
• 试点地区：国务院授权部分地区试点，地方政府将制定实施细则。

4. 调控政策不会进一步收紧，但也不大可能大幅放松

• 政策基调：全国层面的大幅宽松政策可能性低，更可能“因城施策”。
• 金融支持：央行强调增强信贷总量增长稳定性，优化信贷结构。
• 监管加强：证监会要求对房地产企业融资进行现场检查，限制非标融资。

5. 资管新规过渡期结束，非标展期困难

• 过渡期结束：2021年为资管新规过渡期最后一年，信托公司需加快清理。
• 民营房企压力：非标融资占比高的民营房企将面临债券刚兑和非标展期双重压力。
• 监管要求：房地产融资规模不超过2020年末，限制非标展期。

6. 预售资金监管趋严，准现房销售或成趋势

• 监管加强：地方政府加强预售资金监管，如石家庄要求主体结构封顶才能发放预售许可。
• 购房者信心下降：期房信仰动摇，购房者更倾向买二手房。
• 销售回款改善：年底项目集中交付可能带来销售回款改善，一季度按揭额度释放或缓解资金压力。

7. 2022年房地产市场供需双降

• 供给下降：开发商拿地不足，新开工面积同比大幅下滑，预计2022年新开工面积同比下滑20%以上。
• 需求透支：2020-2021年销售规模高企，2022年需求将明显下降。
• 销售数据：10月商品房销售额同比下滑22.6%，11月下滑16.3%，全年预计同比下滑3.9%。

8. 城投公司或成房地产开发主力，轻资产代建模式兴起

• 城投角色转变：城投公司可直接拿地开发，减少中间环节，解决城投转型问题。
• 轻资产代建：代建企业如绿城管理、雅居乐房管等成立“轻资产联盟”，推动轻资产代建模式发展。
• 政策支持：地方政府可通过土地出让金返还等方式降低城投开发成本。

9. 行业出清仍在继续，但集中度未必提升

• 债务风险：1月为房企债务到期高峰，民营房企可能出现债务违约。
• 市场变化：龙头国企未必完全承接市场空间，城投、地方国企可能加入，行业集中度或下降。
• 投资建议：看好代建板块，因其在行业出清中更具灵活性。

10. 民营房企或逐步退出信用债市场，CMBS等抵押品种仍有希望

• 信用债困境：民营房企发行信用债难度加大，因市场折价严重。
• 融资渠道变化：CMBS等带抵押物的融资方式可能成为民营房企的新选择。
• 定增限制：A股民营房企定增受限，国企重组类定增未中断，未来或有政策松绑。

投资评级说明

行业评级

• 看好：预计未来6个月行业整体回报高于市场5%以上；
• 中性：预计未来6个月行业整体回报介于市场-5%与5%之间；
• 看淡：预计未来6个月行业整体回报低于市场5%以下。

公司评级

• 买入：预计个股相对大盘涨幅15%以上；
• 增持：预计个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；
• 持有：预计个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；
• 减持：预计个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。

风险提示

• 政策收紧：存在政策超预期收紧的风险；
• 销售下滑：销售数据可能进一步下滑，影响行业表现。

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重要声明

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