20260418-华西证券-公募REITs连涨两周_15页_3mb

中证REITs市场周度总结（2026年4月13-17日）

核心内容概述

本周（2026年4月13-17日），中证REITs全收益指数收于1,029.6点，环比上涨0.96%，结束了2月以来的六周连跌，连续第二周上涨。日均换手率上升0.06个百分点至0.41%，处于2021年以来的6.5%分位数，显示交易活跃度有所提升。截至4月17日，我国已上市的79只REITs总市值达2244亿元，周度环比增长0.66%。

一级市场动态

政策支持与市场扩容

• 国务院办公厅发布《关于深化投资审批制度改革的意见》，提出通过发行基础设施REITs盘活存量资产，健全价费机制。
• 国家发改委在新闻发布会上强调加快推动基础设施REITs市场扩容提效，统筹资金渠道加快消费设施建设，支持发行消费基础设施REITs。
• 在商业不动产REITs和机构间REITs申报热潮下，基础设施公募REITs仍有持续上市空间，市场潜力较大。

广西北投高速REIT发行

• 易方达广西北投高速公路REIT启动发行，项目为兰海高速广西南宁那南段，全长48.724公里，剩余年限17.63年。
• 项目设置分红豁免机制，若2027-2029年可供分配金额未达预期，原始权益人将自愿放弃分红，保障其他持有人收益。
• 原始权益人拟认购比例高达58%，项目平价发行下全周期IRR为6.21%，高于中西部可比项目IRR（4-6%），具有吸引力。

二级市场表现

各板块涨跌幅

• 租赁住房领涨，涨幅达2.65%，所有个券均上涨。
• 新型设施涨幅1.79%，市政环保涨幅1.2%，交通设施涨幅0.11%，为本周涨幅最小板块。
• 全市场79只REITs中，55只收涨，23只收跌，1只收平。

具体表现

• 涨幅靠前：招商基金蛇口租赁住房（+4.23%）、汇添富上海地产租赁住房（+3.25%）、华夏合肥高新（+3.11%）。
• 跌幅靠前：广发成都高投产业园（-3.61%）、南方顺丰物流（-2.40%）、工银蒙能清洁能源（-2.18%）。
• 本周新增1只混合债券型二级基金（长信稳健汇利90天持有债券）纳入REITs投资范围，全市场已有6只新发二级债基将REITs纳入投资范围。

分派率与IRR分析

• 租赁住房板块分派率约3.05%，华夏基金华润有巢分派率较高（4.40%）。
• 数据中心板块分派率下降至3.28%、3.27%，但分子端现金流稳定，受益于10Y国债收益率下行。
• 能源设施板块多数上涨，但部分项目受风资源波动影响，如工银蒙能清洁能源下跌2.18%。
• 消费设施板块整体温和上涨，华夏首创奥莱、华安百联消费分派率分别为3.97%、4.40%，值得关注。

市场动态与风险提示

市场动态

• 招商基金蛇口租赁住房公告扩募草案，拟购入蛇口自贸区公共租赁住房项目，租金优惠机制提升吸引力。
• 中金厦门安居REIT启动扩募持有人大会表决，引入多家专业机构投资者，拟发售金额6.9-7.887亿元。
• 嘉实中国电建清洁能源REIT一季度来水集中，发电量显著提升，但二季度可能回归常态。

风险提示

• 政策调整风险：公募REITs相关政策可能出现超预期变动。
• 基础设施项目经营风险：需关注项目现金流及运营情况。
• 数据来源及统计风险：数据可能存在误差或不完整。

未来展望

• 商业不动产REITs申报持续增多，部分项目分派率较高，可能限制已上市消费设施REITs上涨空间。
• 消费设施REITs预计二季度首批项目将上市，打新机会值得关注。
• 租赁住房板块基本面稳定，但分派率下降，需关注利率调整带来的交易机会。
• 数据中心、能源设施等板块表现受市场及政策影响较大，需持续关注行业动态及政策变化。

附录：关键数据一览

数据来源：同花顺IFIND、华西证券研究所、各REITs招募说明书、四季度报告等。