20230910-国金证券-见微知著系列之六十_一线城市_松绑_影响几何__19页_1mb

见微知著系列之六十：一线城市“松绑”，影响几何？

核心内容

本报告分析了当前一线城市房地产政策“松绑”（如“认房不认贷”）对市场及整体经济的影响，并与历史政策对比，探讨其政策效果与潜在风险。报告还提供了对上游生产、中游开工、下游销售以及人流与消费活动的高频数据跟踪，以全面评估房地产市场现状。

主要观点

一问：一线“松绑”，历史上影响多大？

• 2014年房地产市场曾经历寒冬，销售和新开工大幅下滑，一线城市销售面积增速由40%以上跌至-20%以下。
• 2015年4月起，一线城市集中“松绑”带动高线城市销售回暖，但低线城市主要依赖棚改货币化政策实现反转。
• 销售回暖带动一线城市房价攀升，但对二、三线城市房价影响有限。

二问：一线“松绑”，本轮有何不同？

• 本轮“松绑”更多是定向宽松，聚焦于改善型需求，而非总量型政策。
• 一线城市“认房不认贷”政策主要服务于35-44岁购房群体，改善型需求占比已从2020年的26%提升至2022年的30%。
• 当前居民收入预期不稳、杠杆率高企，一线地产销售回暖空间可能小于以往。
• 与2015年相比，当前房价收入比压制下，房价预期逆转仍需观察。

三问：本轮一线“松绑”溢出效应如何？

• 一线城市“松绑”示范效应有所减弱，主要因人口结构和婚育观念转变，人口负增长及刚需人口占比下降。
• 三线及以下城市或延续疲软，而强二线城市有望受益于人口流入和改善型需求的共振。
• 二线城市房价收入比未显著上升，有利于短期需求释放。
• 棚改货币化政策“缺位”，取而代之的是周期更长的城中村改造，对低线城市影响有限。

关键信息

产需高频跟踪

• 上游生产：部分改善，如高炉开工率、水泥出货率回升，但玻璃产量小幅回落。
• 中游开工：PTA、纯碱、涤纶长丝开工率回落，汽车半钢胎开工率小幅回升。
• 下游销售：全国新房销售继续回落，30大中城市商品房成交同比减少35.3%，其中一线城市下降30.0%，二线城市下降39.6%。
• 二手房销售：全国延续低迷，但一线城市有所改善。

人流与消费跟踪

• 跨区出行：全国迁徙规模指数大幅回落，国内航班架次减少。
• 市内人流：全国地铁客流量下降，华南地区跌幅显著。
• 线下消费：电影票房和观影人数回落明显，反映消费疲软。

政策背景与影响

• 本轮政策调整更注重改善型需求，如“认房不认贷”政策。
• 与2014年相比，当前政策效果可能受限于人口流入放缓和居民杠杆率高企。
• 一线城市“松绑”对二、三线城市影响有限，而强二线城市或成为政策红利的承接者。

风险提示

1. 数据统计误差：部分数据可能存在统计或处理误差，影响分析准确性。
2. 政策与外部环境变动：国内政策及国际环境存在超预期变化的风险，可能影响市场走势。

结论

一线城市房地产政策“松绑”在当前市场环境下，对销售和价格的影响可能弱于历史时期，但对强二线城市有积极带动作用。政策效果需结合人口结构、居民收入预期、杠杆水平等综合判断，同时需关注城中村改造等替代政策对低线城市的支撑力度。整体来看，房地产市场仍处于调整阶段，政策效果有待观察。