见微知著系列之六十：一线城市“松绑”，影响几何？-20230910-国金证券-19页_1mb

一线城市“松绑”，影响几何？总结

核心内容

本报告围绕当前一线城市地产政策“松绑”展开分析，探讨其对房地产市场的影响、与历史政策的差异以及对其他城市可能产生的溢出效应。同时，报告也跟踪了房地产上下游产业的生产与需求情况，以及人口流动和消费活动的变化。

主要观点

一问：一线“松绑”，历史上影响多大？

• 历史背景：2014年房地产市场经历寒冬，销售和新开工面积大幅回落，一线城市销售面积由高增转为负增长，二三线城市亦纷纷转负。
• 政策效果：2015年4月一线城市集中“松绑”后，销售回暖明显，但低线城市仍需依赖棚改货币化政策。
• 市场反应：一线房价在销售回暖后迅速上升，但二、三线城市房价未见明显改善。

二问：一线“松绑”，本轮有何不同？

• 政策特点：本轮“松绑”更多为定向宽松，重点刺激改善型需求，主要针对35-44岁购房群体。
• 改善型需求增长：2022年一线城市改善型购房占比已提升至30%，户均住房面积较低。
• 居民杠杆率上升：当前居民杠杆率较以往更高，且收入预期不稳，地产销售回暖空间有限。

三问：本轮一线“松绑”溢出效应如何？

• 示范效应减弱：由于人口结构和婚育观念转变，一线城市“松绑”对低线城市的带动作用不如以往。
• 二线城市或受益：人口流入和改善型需求共振，二线城市地产销售有望回升。
• 房价收入比限制：二线城市房价收入比未明显上升，更有利于短期需求释放。

关键信息

1. 一线城市政策变化

• “认房不认贷”政策：一线城市陆续出台，主要满足改善型需求。
• 政策效果：一线城市销售面积回落，但二手房成交有所改善。
• 人口趋势：一线城市常住人口出现净流出，而部分强二线城市人口继续流入。

2. 上下游产业数据

• 上游：高炉开工率、水泥出货率有所回升，但玻璃产量小幅回落，沥青开工率提升。
• 中游：PTA、纯碱、涤纶长丝开工率回落，铝和铜行业开工边际改善。
• 下游：全国新房销售进一步回落，二手房成交延续低迷。

3. 人口与出行数据

• 迁徙规模指数：全国迁徙规模指数大幅回落，反映跨区人口流动减弱。
• 航班与地铁客流量：国内航班架次和地铁客流量均出现下滑，华南地区尤为明显。
• 拥堵延时指数：全国拥堵延时指数上升，部分城市拥堵加剧。

4. 消费与市场情绪

• 电影票房：票房收入和观影人数均出现季节性回落，反映线下消费走弱。
• 市场预期：当前房价预期仍处于低位，居民收入信心不足，地产市场整体仍偏弱。

风险提示

1. 数据统计可能存在误差或遗漏。
2. 政策和外部环境可能发生变化，影响市场走势。

结论

一线城市“松绑”政策在当前房地产市场下行周期中，主要作用在于改善型需求的释放，而非全面刺激市场。相比2014年政策效果，当前居民杠杆率高、收入预期不稳，导致一线地产销售回暖空间有限。二线城市由于人口流入和改善型需求增加，或成为政策效果的主要受益者。整体来看，地产销售仍处于低迷状态，上下游产业表现分化，消费活动减弱，需持续跟踪政策效果及市场变化。