20180423-广发证券-房地产行业跟踪_重点城市推盘逐步放量_销售同比降幅边际收窄_17页_1mb

报告摘要

房地产行业周总结

核心内容

政策动态

央行降准：2018年4月17日，央行宣布下调存款准备金率1个百分点，旨在缓解按揭贷利率上行压力及房企资金成本压力，有助于改善销售端和利润端。
地方政策：
- 辽宁：出台人才落户政策，全日制本科以上毕业生可直接落户，同时提供人才公寓、公租房及租房补贴等支持。
- 沈阳：重启限购，本地家庭限购2套，外地限购1套，需连续缴纳6个月社保或个税，限售政策扩大至全市。
- 青岛：限购升级，本地家庭限购2套，新房和二手房限售5年。
- 温州、海南：首套房公积金首付比例由20%提高至30%，温州二套房首付比例由30%提升至50%，同时调整公积金贷款额度和次数。

市场表现

成交面积：上周47个城市商品房成交面积530.38万方，环比上涨5.5%，其中一线城市环比上涨17.5%，二线城市上涨11.1%，三四线城市环比下降3.1%。
同比数据：4月前19天整体成交同比下滑10.5%，较3月降幅收窄12.5个百分点，其中东部同比下降7.3%，三线城市同比微涨2.0%。
月度趋势：4月前19天整体成交同比下滑10.5%，一线、二线城市同比分别下跌26.6%、15.3%，降幅较3月分别收窄18.8和13.8个百分点，三四线城市同比微涨2.0%。
全年累计：截至4月19日，47城市整体同比下降14.2%，较17年累计降幅收窄7.3个百分点，一线、二线、三四线分别同比下滑36.9%、12.3%、6.4%。

主要观点

销售趋势：重点城市销售同比降幅边际收窄，3月可能为基本面底部，预计基本面将筑底抬升。
推盘情况：15城市商品房单周推盘量为188.95万方，环比下降55.1%，但推盘整体呈上升趋势，批售比维持在1左右。
库存情况：15城市商品房库存总量微降0.7%，去化周期上行至20.44个月，但销售大于新增供给。
土地市场：
- 土地供应：100大中城市土地供应面积同比大幅上升22.2%，较17年扩大5.5个百分点。
- 土地成交：全类型土地成交面积同比上涨136.1%，住宅土地成交同比微升0.6%。
- 土地出让金：15周出让金377.90亿元，二线城市出让金同比上涨42.9%，三线城市环比下降21.4%。
- 溢价率：全类型土地成交溢价率16.9%，环比下降1.5%；住宅土地溢价率20.4%，环比下降1.7%。

关键信息

投资建议

板块机会：预计2018年房地产板块将同时具备beta及个股alpha机会，板块PE或将持续提升。
推荐公司：
- 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
- 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
- 子领域：光大嘉宝。

风险提示

政策调控：政策调控力度进一步加大。
利率上行：按揭贷利率持续上行。
库存变化：行业库存可能抬升快于预期。
销售回落：行业销售可能回落快于预期。

图表索引

图1：上周主要政策一览（2018.04.15-2018.04.20）
图2：47城新房周均及单周成交面积（万方）
图3：47城市分线城市新房周成交环比增速
图4：47城新房月度成交同环比
图5：47城分线城市新房月度成交同比
图6：47城新房成交整体年趋势
图7：47城新房成交分线城市年趋势
图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2018.04.13-2018.04.19）
图9：13城二手房周均及单周成交面积
图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
图11：13城二手房成交月度同环比
图12：13城分线城市二手房成交月趋势
图13：13城市二手房成交整体年趋势
图14：13城市分线二手房成交年趋势
图15：15城市商品房周度推盘
图16：15城市商品房月度推盘
图17：15城市商品房推盘年同比趋势
图18：15城市商品房月度批售比
图19：15城市及分线城市商品房库存指数
图20：15城市商品房周度库存及去化周期
图21：13城市住宅周度库存及去化周期
图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
图28：全国100大中城市分线城市溢价率
图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.04.16-2018.04.20）

表格索引

表1：47城市商品房成交面积汇总（2018.04.13-2018.04.19）
表2：13城市二手房成交面积汇总（2018.04.13-2018.04.19）
表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.04.13-2018.04.19）
表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.04.13-2018.04.19）
表5：重点覆盖公司公告和新闻（2018.04.14-2018.04.20）
表6：房企每周拿地汇总（2018.04.14-2018.04.20）
表7：房企每周融资汇总（2018.04.13-2018.04.21）

分析师信息

乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，3年研究经验。

投资评级说明

行业评级：买入，预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
公司评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
- 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%~15%。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%~5%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。