房地产行业：重点城市推盘季节性回落，成交继续边际改善-20180710-广发证券-20页-2mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2018年7月上旬呈现出一定的季节性波动，重点城市推盘量季节性回落，但成交面积同比继续增长，边际改善。政策层面，国务院强调三年棚改计划，地方层面昆明和上海出台限购及限售政策，进一步调控市场。整体来看，房地产市场在政策调控与市场基本面的共同作用下，呈现区域分化、成交量逐步回暖的态势。

主要观点

• 政策调控：国务院启动三年棚改攻坚计划，地方政策继续收紧，如昆明对非省内无房者限购1套，上海对企业购房执行更严格的限售政策。
• 成交情况：重点城市商品房成交面积环比下降，但同比上涨，尤其在一二线城市，成交改善显著。
• 推盘与库存：重点城市推盘量大幅下降，但同比上涨，去化周期缩短，库存压力有所缓解。
• 龙头房企表现：龙头房企集中度提升趋势持续，其销售规模受棚改货币化影响较大，具备强绝对收益机会。
• 估值分析：龙头房企估值指标接近14年低点，部分指标已下探至历史新低，具备投资价值。

关键信息

政策情况

• 国务院政策：开展2018年大督查，强调三年棚改计划，确保2018年开工580万套。
• 地方政策：
  • 昆明：非省内无房者限购1套，执行限价政策。
  • 上海：企业购房需满足一定条件，限售年限由3年提升至5年。

成交数据

• 40城新房成交：上周成交面积593.68万方，环比下降7.2%，同比上升11.6%。
• 一线城市：成交面积95.13万方，环比下降34.6%，同比上升16.9%。
• 二线城市：成交面积302.00万方，环比上升10.7%，同比上升11.3%。
• 三四线城市：成交面积196.54万方，环比下降11.2%，同比上升9.7%。
• 14城二手房成交：上周成交面积150.94万方，环比下降8.3%，同比上升42.8%。

推盘与库存情况

• 重点城市推盘：上周推盘量212.37万方，环比下降41.9%，同比上升11.0%。
• 去化周期：14城市商品房去化周期下行至17.69个月，住宅去化周期降至8.80个月。
• 库存变化：14城市商品房库存总量环比微降0.4%，去化周期整体下降。

土地市场情况

• 土地供应：全国100大中城市第26周土地供应面积2437.4万方，环比上升19.9%，同比上升18.5%。
• 土地成交：全类型土地成交2882.2万方，环比上升11.5%，同比上升63.2%。
• 土地出让金：第26周土地出让金837.0亿元，环比上升7.3%，同比上升40.0%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率18.5%，环比下降1.0个百分点。

投资观点

• 龙头房企推荐：继续推荐低估值的一二线龙头房企，包括A股的招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，以及H股的碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富。
• 子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸被推荐为子领域重点。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-07-10

重点公司动态

• 新城控股：6月销售金额281.0亿元，同比+255.1%，累计销售金额953.1亿元，同比+94.2%。
• 荣盛发展：6月销售面积98.7万方，同比+100.2%，累计销售面积384.8万方，同比+48.2%。
• 碧桂园：6月销售面积860万方，同比+91.5%，累计销售金额4124.9亿元，同比+42.8%。
• 万科A：6月合同销售金额656.3亿元，同比+33.6%，累计销售金额3046.6亿元，同比+9.9%。
• 中国金茂：6月物业签约销售金额149.7亿元，同比+62.0%，累计签约销售金额717.6亿元，同比+197.7%。

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.07.01-2018.07.08）
• 图2：40城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：40城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：40城新房月度成交同环比
• 图5：40城分线城市新房月度成交同比
• 图6：40城新房成交整体年趋势
• 图7：40城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：14城市商品房周度推盘
• 图16：14城市商品房月度推盘
• 图17：14城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：14城市商品房月度批售比
• 图19：14城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：14城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：12城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.07.01-2018.07.06）

表格索引

• 表1：40城市商品房成交面积汇总
• 表2：14城二手房成交面积汇总
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻
• 表6：房企每周拿地汇总
• 表7：房企每周融资汇总