20180423-兴业研究-4月房地产月报_投资创新高_背后藏隐忧_9页_1mb

房地产市场4月月报总结

核心内容

本月房地产市场呈现“投资升温、成交降温”的态势，虽然房地产开发投资增速达到2015年以来的新高，但商品房销售面积增速放缓，显示市场存在一定的隐忧。土地市场因均价大幅上涨而回暖，但整体市场仍面临政策调控和融资环境的压力。

主要观点

• 商品房成交面积增速放缓：3月商品房销售面积同比上升3.17%，增速较1-2月下降0.95个百分点；1-3月累计同比上升3.60%，增速较1-2月微幅下滑0.50个百分点。
• 房价稳中略升：70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.40%，其中三线城市涨幅最大，达0.50个百分点。
• 土地市场均价上涨带动回暖：3月土地成交均价同比增长43.79%，土地成交价款同比大幅增长48.80%，但土地购置面积同比仅上升3.49%。
• 房地产开发投资持续增长：3月房地产开发投资额同比增长10.83%，1-3月累计同比增长10.40%，为2015年以来最高水平。
• 库存水平低位但去化放缓：截至3月底，全国商品房待售面积同比下降16.70%，存销比升至3.81，去化周期有所上行。

关键信息

一、商品房成交降温

• 3月商品房销售面积同比上升3.17%，但增速较1-2月下降0.95个百分点。
• 1-3月累计同比上升3.60%，增速较1-2月微幅下滑0.50个百分点。
• 分区域来看，一、二、三线城市市场均有降温，三线城市降温最明显，同比下跌49.11%。
• 二、三线城市房价涨幅高于一线，显示区域市场差异。

二、土地市场回暖

• 3月土地购置面积同比上升3.49%，较1-2月提升4.72个百分点。
• 土地成交均价同比上涨43.79%，较1-2月提升42.55个百分点。
• 土地成交价款同比增长48.80%，主要由均价大幅上涨带动。

三、房地产开发投资持续上行

• 3月房地产开发投资额同比增长10.83%，1-3月累计同比增长10.40%，为2015年以来新高。
• 住宅投资增速显著，同比增长14.29%，而商业营业用房投资同比下降8.42%。

四、库存水平延续低位

• 截至3月底，全国商品房待售面积为57,329万平方米，同比下降16.70%，降幅较1-2月缩窄0.40个百分点。
• 存销比升至3.81，表明去化周期有所延长。

五、主要政策跟踪

• 中央层面：

  • 住建部：继续坚持房地产调控，加强市场监测与监管，推进住房制度改革。
  • 发改委、国土部、环保部、住建部、旅游局：发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，防止“假公园真地产”项目。
  • 中共中央、国务院：支持海南改革，实施最严格的节约用地制度，推进城市更新。

• 地方层面：

  • 大连：限制中心城区多套购房，提高首付款比例，限制公积金贷款额度。
  • 深圳：推行“三价合一”政策，规范购房融资。
  • 海南：限购政策收紧，提高非户籍居民购房首付比例，限制住房转让时间。
  • 北京：共有产权房允许组合贷，开发商不得拒绝。

总结

当前房地产市场在投资端表现出强劲增长，但销售端出现降温迹象，市场存在结构性调整压力。政策层面持续收紧调控，土地市场因均价上涨而回暖，但整体投资增速可能难以持续。未来需关注政策效果、市场信心及融资环境的变化。