房地产行业跟踪报告：四季度重点城市成交面积累计降幅或收窄-20171030-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 整体成交面积：上周全国房地产成交面积环比小幅回落，一线城市成交面积环比下跌14.6%，二线城市环比上涨2.3%。
• 同比情况：一线城市同比跌幅达39.48%，二线城市同比跌幅为12.4%。
• 重点城市表现：
  • 一线城市：北京成交面积环比上涨，上海下跌25%，其余城市下跌。
  • 二线城市：青岛、无锡、武汉、福州、长春环比上涨，其中武汉涨幅显著；杭州环比下滑44%，跌幅显著。
  • 区域表现：
    • 环渤海：整体成交面积环比上涨，青岛涨幅显著（51.5%）。
    • 长三角：除无锡外，其余城市成交面积环比下跌，杭州、上海、苏州跌幅显著。
    • 珠三角：所有城市成交面积环比下滑，东莞跌幅显著（32%）。
    • 中西部：武汉环比大幅上涨（61.2%），南昌环比下跌9.9%。
    • 其他地区：福州环比上涨24.1%，其余城市微升或微跌。

整体库存情况

• 推盘量：全国11个城市推盘量环比上涨，带动库存指数继续上行。
• 去化周期：11个重点城市去化周期再次回升，表明市场去化压力有所缓解。
• 政策影响：租赁政策在推动力度和落地节奏上超预期，未来将形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。当前低库存背景下，短期供需调控政策可能继续深化，尚未看到政策放松迹象。

行业周观点

• 四季度销售趋势：重点城市成交面积累计降幅或收窄，主要受益于低基数效应。但三四线城市政策边际效应递减，需求集中释放后成交热度仍将继续下行。
• 板块投资建议：基本面持续下行叠加政策不放松，板块PE难以扩张，但仍建议关注个股的结构性机会。

主要观点

• 市场分化：一线城市和部分二线城市成交面积环比上涨，但整体仍处于同比下跌趋势，市场仍以分化为主。
• 政策导向：政策调控力度持续，租赁政策成为新焦点，未来将推动形成多层次供应体系。
• 库存变化：推盘量上升，去化周期回升，库存压力有所缓解，但政策尚未放松。
• 结构性机会：尽管整体行业基本面下行，但个股仍存在结构性机会，建议关注具备竞争优势的公司。

关键信息

• 重点城市表现：
  • 北京：成交面积环比上涨，去化周期微降。
  • 上海：成交面积环比下跌24.5%，去化周期微升。
  • 杭州：成交面积环比下跌44.1%，去化周期微升。
  • 东莞：成交面积环比下跌32.1%，去化周期显著上升。
  • 武汉：成交面积环比上涨61.2%，去化周期未公布。
• 房地产公司市场表现：
  • 广发地产组合保持不变，包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝光发展、中南建设和广东明珠。
  • 重点公司如万科A、招商蛇口、华夏幸福等公布了三季报，部分公司业绩增长，但整体市场仍面临压力。
• 政策动态：
  • 租赁政策力度超预期，未来政策将继续聚焦于建立稳定的供给结构。
  • 雄安新区可能实行积分制，影响购房资格。
  • 福州部分银行调整房贷利率，首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮15%。

行业评级与风险提示

• 行业评级：持有。
• 风险提示：
  • 政策调控力度进一步加大。
  • 行业销售回落快于预期。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

数据来源

• 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心，公司公告。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120。

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