20171030-广发证券-房地产行业_四季度重点城市成交面积累计降幅或收窄_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 全国整体成交面积：上周全国房地产成交面积环比小幅回落，一二线城市成交面积出现分化，三四线城市同比大幅回落。
• 一线城市：四大一线城市的成交面积为50.9万方，环比下跌14.6%，同比下跌39.48%。其中，北京成交面积环比上涨，上海跌幅显著，达25%。
• 二线城市：样本城市中，青岛、无锡、武汉、福州、长春环比上涨，其中武汉涨幅显著；杭州环比下滑44.1%，跌幅显著。
• 区域分化：
  • 环渤海区域：整体成交面积环比上涨，青岛涨幅显著，达51.5%。
  • 长三角区域：除无锡外，其余城市成交面积环比下跌，杭州、上海、苏州跌幅显著。
  • 珠三角区域：样本城市成交面积均环比下滑，东莞跌幅达32.1%。
  • 中部地区：武汉成交面积环比大幅上涨61.2%，南昌环比下跌9.9%。
  • 其他地区：福州环比上涨24.1%，部分城市表现稳定。

整体库存情况

• 推盘量：全国11城市推盘量环比上涨，带动库存指数继续上行。
• 去化周期：11个重点城市去化周期再次回升，表明市场供应与需求的匹配度有所改善。
• 政策背景：租赁政策在力度和落地节奏上超预期，未来将构建“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系，短期内政策仍以调控为主，尚未出现放松迹象。

行业周观点

• 四季度成交趋势：重点城市销售面积在低基数效应下或边际改善，累计降幅可能收窄。
• 三四线城市：政策边际效应递减，需求集中释放，成交热度持续下行。
• 板块投资：在基本面持续下行和政策不放松的背景下，板块PE难以扩张，但结构性机会仍值得关注。

主要观点

• 市场分化明显：一二线城市成交面积环比出现分化，一线城市整体下行，但北京表现相对较好；二线城市中部分城市出现上涨，但整体仍面临较大压力。
• 区域表现不一：环渤海区域表现较好，长三角和珠三角区域则整体承压，尤其是杭州和东莞。
• 政策导向：租赁政策将成为未来重点，但短期内仍以调控为主，尚未有放松迹象。
• 库存与去化：推盘量增加，库存指数上行，去化周期回升，但整体仍处于较低水平。
• 结构性机会：在整体市场下行的背景下，仍可关注具备较强基本面的个股。

关键信息

• 政策调控：租赁政策力度和节奏超预期，未来政策将更注重建立稳定供给结构。
• 市场表现：重点城市成交面积在四季度可能边际改善，但三四线城市仍面临较大压力。
• 库存变化：全国11城市推盘量环比上涨，去化周期回升，但库存仍处于低位。
• 公司动态：
  • 阳光城：2017年三季报显示营收和净利润均同比增长。
  • 新华联：三季报显示营收和净利润均同比增长。
  • 招商蛇口：联合收购多个项目，建面合计206万方。
  • 荣盛发展：与地方政府合作开发黄圩湿地旅游度假区。
  • 华夏幸福：三季报显示营收和净利润均同比增长。
  • 万科A：三季报显示营收增长，净利润同比上升。
• 风险提示：政策调控力度可能进一步加大，行业销售回落可能快于预期。

广发地产组合

• 组合构成：上周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝光发展、中南建设和广东明珠。
• 组合表现：本周组合保持不变，维持等权重计算方式。

行业评级与投资建议

• 行业评级：持有。
• 投资评级说明：
  • 买入：预期股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期股价变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
  • 公司层面：投资评级包括买入、谨慎增持、持有、卖出，具体标准如下：
    • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
    • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
    • 持有：预期股价变动介于-5%～+5%。
    • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

数据来源与图表索引

• 数据来源：Wind，公司公告，广发证券发展研究中心。
• 图表索引：
  • 图1：一线/二线城市成交面积指数
  • 图2：环渤海/长三角/珠三角地区成交面积指数
  • 图3：中部/其他地区成交面积指数
  • 图4：库存指数
  • 图5：去化与推盘指数
  • 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
  • 图7：广发地产组合周度表现
  • 图8：北京商品住宅成交面积与去化周期
  • 图9：上海商品住宅成交面积与去化周期
  • 图10：南京商品住宅成交面积与去化周期
  • 图11：杭州商品住宅成交面积与去化周期
  • 图12：宁波商品住宅成交面积与去化周期
  • 图13：苏州商品住宅成交面积与去化周期
  • 图14：深圳商品住宅成交面积与去化周期
  • 图15：广州商品住宅成交面积与去化周期
  • 图16：东莞商品住宅成交面积与去化周期
  • 图17：南昌商品住宅成交面积与去化周期
  • 图18：福州商品住宅成交面积与去化周期

风险提示

• 政策风险：政策调控力度可能进一步加大。
• 市场风险：行业销售回落可能快于预期。

广发房地产行业研究小组

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120。

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