20230312-国盛证券-房地产开发行业周报_2023W10_新房销售环比-14.4_有所回落_持续性回暖仍需政策呵护_12页_1mb

房地产开发行业周报总结（2023W10）

核心内容概述

本周房地产开发行业整体表现承压，中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%，在29个中信行业板块中排名第24位。新房销售环比下降14.4%，但同比上升30.4%，其中三线城市表现相对较好。二手房市场则呈现强劲复苏，成交面积环比微增0.4%，同比大幅增长81.9%。新增居民中长期贷款同比首度转正，显示市场回暖迹象，但3月第一周新房成交已出现回落，表明复苏尚未持续。政策层面，中央和地方政府继续出台支持措施，推动房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• 销售回暖：2月新房销售同比转正，但3月第一周出现回落，显示市场存在短期脉冲特征，持续复苏仍需政策支持。
• 二手房市场活跃：二手房成交面积环比微增，同比增长显著，尤其在部分二线城市和三线城市表现突出。
• 信用债发行情况：本周房企信用债发行规模环比增加，但融资成本有所上升，显示市场对房企信用风险的担忧。
• 政策支持：中央和地方政策持续出台，包括支持刚需和改善性需求、优化预售资金监管、推进“保交楼”等，旨在稳定市场信心。
• 投资建议：分析师建议关注受益于政策支持、需求复苏和区域型概念的房企，以及受益于竣工链复苏和防疫放松的物业公司。

关键信息

1. 新增居民中长期贷款

• 2023年2月居民中长期贷款新增863亿元，同比多增1322亿元，是自2021年12月以来首次同比多增。
• 2月居民中长期贷款占新增人民币贷款的4.77%，较1月提升0.21个百分点。
• 销售回暖是贷款转正的主要原因，但3月第一周新房成交已出现回落，显示复苏不稳固。

2. 行情回顾

• 中信房地产指数本周累计变动幅度为-4.9%，落后大盘0.96个百分点。
• 上周上涨个股共17支，本周减少至17支，下跌股数为117支。
• 上周涨幅前五的个股包括中润资源（+8.3%）、同达创业（+7.8%）、银亿股份（+7.2%）、张江高科（+6.4%）、财信发展（+6.1%）。
• 上周跌幅前五的个股包括*ST紫学（-12.4%）、中交地产（-9.2%）、信达地产（-9.1%）、万泽股份（-9.1%）、华侨城A（-8.8%）。

3. 新房成交情况

• 本周30个城市新房成交面积为331.6万平方米，环比下降14.4%，同比上升30.4%。
• 一线城市新房成交面积65.0万方，环比-10.2%，同比29.5%。
• 二线城市新房成交面积197.6万方，环比-12.1%，同比31.9%。
• 三线城市新房成交面积69.0万方，环比-23.3%，同比27.0%。
• 10周累计新房成交面积2734.5万方，同比-2.8%。
• 一线城市中，北京同比+10.3%，上海同比-14.0%，广州同比-3.9%，深圳同比-31.9%。
• 二线城市中，温州、惠州、大连等12城同比为正，泉州、芜湖、南平等14城同比为负。
• 三线城市中，多数城市表现不佳，仅少数城市出现显著增长。

4. 二手房成交情况

• 本周13个重点城市二手房成交面积合计152.5万方，环比增长0.4%，同比增长81.9%。
• 一线城市二手房成交面积46.5万方，环比-6.8%。
• 二线城市二手房成交面积72.3万方，环比1.2%。
• 三线城市二手房成交面积33.6万方，环比10.6%。
• 年初至今累计二手房成交面积1017.1万方，同比45.6%。
• 一线城市中，北京、深圳同比分别为21%和204%。
• 二线城市中，南京、青岛、苏州等同比显著增长，厦门同比-31%。
• 三线城市中，扬州、佛山、江门等同比增长，衢州同比-14%。

5. 信用债发行

• 本周共发行房企信用债12只，环比减少2只，发行规模161.10亿元，环比增加63.48亿元。
• 总偿还量114.73亿元，环比减少33.5亿元，净融资额46.37亿元，环比增加96.98亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比78.3%。
• 债券类型以一般公司债为主，占比50.7%。
• 债券期限以1-3年为主，占比52.1%。
• 融资成本上行，滨江集团短期融资券发行利率较之前上升113bp。

6. 政策回顾

• 中央政策：
  • 住建部提出稳支柱、防风险、惠民生，支持刚性和改善性住房需求。
  • 增加保障性租赁住房供给和长租房建设。
  • 2023年计划再开工改造5万个以上老旧小区。
• 地方政策：
  • 深圳：限购和限售放松，推行优先申购制度。
  • 安徽：商贷放松、公积金放松、房贷降息、棚改货币化、保交楼。
  • 河南驻马店：推行“交房即交证”，支持农民工和新市民购房。
  • 大连：提供购房补贴。
  • 福建：商贷放松、房贷降息、购房补贴、预售资金监管。
  • 湖南：严格居民自建房规定，优化二手房交易流程。
  • 襄阳：推行二手房公积金贷款“带押过户”。
  • 北京：建设保障性租赁住房，推进老旧小区整治。
  • 常州：限售放松，优化预售许可和备案流程。
  • 重庆：提供购房补贴，以契税补贴形式发放消费券。
  • 长沙：调整住房限售政策，由“不动产权证满4年”改为“网签满4年”。

7. 投资建议

• 受益于需求侧复苏、竞争格局改善的房企：
  • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
• 受益于一线城市量价修复的区域型概念公司。
• 受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：
  • 物业公司：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能影响市场复苏。

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对基准指数涨幅在15%以上）、增持（5%~15%）、持有（-5%~5%）、减持（跌幅在5%以上）。
• 行业评级：增持（相对基准指数涨幅在10%以上）、中性（-10%~10%）、减持（跌幅在10%以上）。

作者信息

• 分析师：金晶
  • 执业证书编号：S0680522030001
  • 邮箱：jinjing3@gszq.com
• 研究助理：肖依依
  • 执业证书编号：S0680121070010
  • 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com

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