20240811-国盛证券-房地产开发行业周报2024W32_本周新房成交同比-11.9_新房二手房均季节性走弱_16页_1mb

2024年8月11日 房地产行业周报总结

市场表现

本周申万房地产指数累计变动幅度为33%，领先沪深300指数4个百分点，在31个申万一级行业中排名第1名。A/H股重点房企中，30家公司上涨，涨幅前五包括*ST匹凸（+321%）、祥源文化（+220%）、北京城建（+183%）等，而融信中国、旭辉控股等行业头部公司出现大幅下跌。

成交数据

• 新房市场：30个样本城市新房成交面积为1501万平方米，环比下降338%，同比暴跌119%。一线、二线、三线城市成交分别同比下降310%、327%、59%，反映出复苏乏力。
• 二手房市场：13个城市共成交1018万平方米，环比下降120%，同比-5%，其中一线城市及二线城市成交疲软，但部分三线城市降幅收窄。

政策环境

• 上海第二批土拍取消溢价率限制，绿城摇号拿下徐汇地块，刷新全国楼面价纪录至13.1万/㎡，核心城市土地热度仍存，但全国范围土地出让规模继续收缩。
• 保障房政策扩展：深圳启动商品房收储用于保障房，广州推出配售型保障房管理办法，严格划分“保障”与“商品”界限，短期内对市场冲击有限。
• 央行政策：强调住房租赁发展，推动建立租购并举制度，落地政策需关注收储、闲置土地处置等细节。

融资与信用债

• 房企信用债：本周发行规模14905亿元，净融资额11055亿元，融资成本略有下降，但部分房企仍面临较大偿债压力。
• 境内信用债：AAA评级为主，发行以一般公司债为主，期限集中在短期融资。

投资建议

维持“增持”评级，重点关注：

1. 开发企业：A股招商蛇口、保利发展、滨江集团；H股绿城中国、华润置地等。
2. 物业企业：招商积余、华润万象生活、保利物业等。
3. 中介企业：贝壳。
4. 地方城投：承接保交房任务，利好主要地方城投企业。

• 行业竞争格局优化，头部国央企拿地销售领先，“一线+2/3二线城市”组合更具抗跌性。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏迟缓、房企出险风险、土地市场下行压力持续。