20220111-兴证国际证券-龙湖集团-00960.HK-保持拿地力度_分拆龙湖智创_7页_843kb

龙湖集团证券研究报告总结

核心内容概览

本报告由兴业证券发布，对龙湖集团（00960.HK）进行深入分析，维持“买入”评级，目标价为56.00港元，预期股价将上涨37%。报告从销售增长、拿地策略、财务状况、分拆计划及行业估值等方面对龙湖集团进行了详细分析。

主要观点与关键信息

1. 销售表现

• 全年销售金额：2021年龙湖集团累计销售金额为2901亿元，同比增长7%，完成全年3100亿元销售目标的94%。
• 销售均价：全年销售均价为16975元/平米，同比增长1%。
• 区域分布：销售主要集中在西部（22%）、环渤海（25%）、长三角（28%）等区域。
• 12月销售情况：单月合约销售金额和面积分别为397亿元和252万平米，同比增长43%和41%。

2. 拿地策略

• 新增土地数量：2021年新增土地122幅，新增GFA为1853万平米，权益GFA为1125万平米。
• 土地款总额：全年新增土地款为1429亿元，占销售金额比例为49%，高于行业平均水平。
• 土地成本：全年平均新增土地成本为7715元/平米，同比增长36%，占销售均价的45%。
• 城市分布：二线城市拿地金额占比达70%，是公司拿地的主要区域。
• 时间分布：9-12月集中拿地，期间拿地金额占比为42%，公司把握了市场窗口期。

3. 财务状况

• 财务优势：龙湖集团在民企中财务能力突出，融资渠道畅通，融资成本较低。
• 融资活动：2021年12月8日完成10亿元中票发行，票面利率为3.70%。公司拟发行不超过28亿元公司债，利率区间为3.15%-4.15%和3.60%-4.60%。
• 财务指标：
  • 2021年核心净利润为217亿元，同比增长16%。
  • 2022年预计核心净利润为252亿元，同比增长16%。
  • 每股核心收益从3.18元增长至4.16元。
  • 每股派息从143分增长至187分。
  • 营运资金变动为-11,495百万元，显示公司运营效率有所提升。

4. 分拆龙湖智创

• 分拆计划：公司拟分拆龙湖智创（物业管理及商管业务）上市，此举有助于提升估值。
• 龙湖智创表现：
  • 2020年营业收入为65亿元，2021年1-3季度为78亿元，同比增长48%和81%。
  • 归母净利润分别为9亿元和11亿元，同比增长35%和69%。
  • 毛利率为25.8%-27.6%，归母净利率为14.1%-14.4%。
  • 截至2021Q3，龙湖智创在管面积为21251万平米，合约面积为31914万平米。

5. 行业估值对比

• 行业平均PE：截至2022年1月10日，内房股平均PE为3.5倍，港资开发商平均PE为12.6倍。
• 龙湖集团PE：当前PE为9.7倍，2021年和2022年分别为13倍和11倍。
• 龙湖集团PB：当前PB为1.7倍，2021年和2022年分别为1.9倍和1.6倍。
• 股息收益率：当前对应2021E股息收益率为4.6%。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 目标价：56.00港元。
• 预期表现：2021/2022年营业收入预计分别为2118亿元和2377亿元，同比增长15%和12%。
• 盈利预期：核心净利润预计分别为217亿元和252亿元，同比增长16%和16%。
• 估值依据：目标价对应2021/2022年PE为13/11倍，显示公司具备良好的投资价值。

风险提示

• 宏观经济风险：经济增长放缓可能影响房地产市场需求。
• 政策风险：调控政策加严可能导致销售和投资受限。
• 流动性风险：融资环境收紧可能影响公司资金链。
• 销售不及预期：若销售表现未达预期，可能影响盈利。
• 汇率波动：人民币贬值可能影响公司盈利能力。

财务比率分析

• 成长性：营业收入增长率为14.8%（2021E）和12.2%（2022E）。
• 盈利能力：毛利率为28.5%（2021E）和28.5%（2022E），核心净利率为10.3%（2021E）和10.6%（2022E），ROE为19.0%（2021E）和19.8%（2022E）。
• 偿债能力：净资产负债率为44.3%（2021E）和41.4%（2022E），流动比率为1.5（2021E）和1.5（2022E）。
• 营运能力：资产周转率为25.5（2021E）和26.7（2022E），应收账款周转率为6.1（2021E）和6.1（2022E）。

总结

龙湖集团在2021年实现了销售平稳增长，保持了较强的拿地能力和财务优势，分拆龙湖智创亦成为提升估值的重要策略。公司在行业中表现突出，财务指标稳健，具备良好的投资前景。然而，需关注宏观经济、政策调控及汇率波动等风险因素。总体来看，龙湖集团仍具有较高的投资价值，维持“买入”评级。