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龙湖地产（0960.HK）总结

公司简介

龙湖地产成立于1993年，由吴亚军女士在重庆创建，是一家专注于地产开发、商业运营和物业服务的专业地产公司。截至2016年，其业务已覆盖全国25个城市，累计开发项目超130个，已竣工建筑面积超过4500万平方米，土地储备约3500万平方米。2009年11月，龙湖在港交所上市，募资约81亿港元；2012年9月完成配售，进一步扩大了股本。尽管是家族企业，但公司采用市场化管理机制，董事及高管多来自中海地产、和记黄埔等知名公司。

住宅地产发展

1993-2008年：夯实基础，打造品牌

龙湖在重庆、成都、北京、西安、上海等5个城市开展住宅开发业务，其中重庆市场占有率连续12年稳居第一。公司开发了多个高端别墅产品，如“源著系”、“滟澜系”、“香醒系”，满足不同层级的客户需求。

2009-2011年：规模扩张，快速发展

龙湖在2009-2011年期间，新增土储超1000万平方米，单项目销售规模持续上升，2011年达12亿元。公司在全国范围内拓展，重点布局长三角、环渤海等区域。

2012-2014年：调整策略，蓄势待发

受政策影响，龙湖放缓扩张步伐，土地投资金额占比不足50%。公司更注重单项目的质量，而非数量。此阶段销售增速明显放缓，2015年销售面积出现负增长。

2015年至今：重回增长，优化布局

龙湖在2015年重新进入增长轨道，2016年1-11月销售金额突破800亿元。公司加大土地储备，土储面积增加，且单项目体量缩小至20-30万平方米，提升周转效率。公司逐步进入核心城市，如北京和上海，提升品牌影响力。

商业地产发展

回顾：2003年起步，品质铸就

龙湖商业始于2003年，以“天街”品牌为核心，成为区域型购物中心的标杆。截至2015年，已开业商场达17个，总租赁面积155万平方米，合作商户超3600家，出租率超过95%。

现状：主打“天街”，规模化拓展

“天街”品牌是龙湖商业的核心，租金收入占比达80%。截至2016年，龙湖已开业12个“天街”项目，分布于重庆、成都、北京、杭州、上海等5个城市，总租赁面积164万平方米，出租率接近95%。其中，重庆北城天街是龙湖商业租金收入最高的项目，2015年租金收入接近4亿元。

未来：消费升级，持续增长

龙湖计划2017年新增4个“天街”项目，2018年新增2个，预计到2018年，天街总面积将达240万平方米，覆盖7个城市。公司将继续在西部、华北、华东三大板块布局，打造一站式家庭购物中心。

财务分析与展望

毛利率与费用控制

龙湖地产2016年上半年实现营业收入184亿元，同比上升9%。扣除营业税金及附加后，毛利率维持在27%-28%之间。公司拿地成本和费用控制良好，销售和管理费用占合同销售金额比重低于3%。

财务杠杆与融资成本

截至2016年6月，龙湖地产货币资金达162亿元，短期借款不到50亿元，现金对短期有息负债覆盖率超300%。资产负债率为38%，净负债率为63%，处于行业较低水平。公司平均借贷成本为5.18%，创历史新低，债务期限结构也不断优化。

盈利预测与评级

预计龙湖地产2016年和2017年营业收入分别为524.1亿和579.4亿元，归属净利润分别为95.9亿和106.3亿元，对应EPS分别为1.64元和1.82元。2016年12月29日收盘价为9.69港元/股，对应PE估值为5.4X和4.86X。分析师首次覆盖，给予“谨慎增持”评级。

风险提示

• 2017年房地产销售低于预期可能影响业绩；
• 租金收入受经济波动影响；
• 港股市场系统性风险；
• 人民币兑港元汇率波动风险。