20220331-国海证券-2022_稳地产_专题（三）_地产回暖_带来股市的三个机会_10页_813kb

地产回暖，带来股市的三个机会总结

核心内容

本文围绕“地产回暖”对股票市场的影响，分析了其带来的三个主要投资机会。根据历史经验，地产周期回暖通常会经历“政策底”、“销售底”和“投资底”三个阶段，每个阶段对应不同的股市机会。当前，市场正处于“政策底”向“销售底”的传导过程中，分析师建议投资者根据不同阶段的特点进行策略调整。

主要观点

1. 政策预期驱动房地产板块

• 逻辑：地产销售数据好转能改善房企盈利，但房地产股票估值通常在销售底出现前就开始回升。
• 原因：政策乐观情绪推动估值提升，如2012年2月央行降准、2014年11月央行降息等。
• 当前情况：3月份金融委会议明确释放“地产防风险”政策信号，各城市通过降低房贷利率加点、边际放松限购限贷等方式提振房地产板块情绪。
• 历史数据：房地产股票“估值底”通常领先“销售底”1-4个月（见表1）。

2. 经济回暖提振大盘行情

• 逻辑：销售底出现后1个季度，经济基本面企稳，市场预期经济全面回暖，带动大盘上涨。
• 原因：一方面，销售回暖验证经济复苏信号；另一方面，宽信用政策开始实施，资金流入股市。
• 当前情况：A股市场进入低估区间，股债比价指标（沪深300 5年盈利报酬率/10年期国债利率）已上行至历史分位数81%（见图6）。
• 历史表现：小盘股和成长风格股票在该阶段表现更优（见图7、图8）。

3. 开工增加推升周期性板块

• 逻辑：销售回暖最终传导至地产投资增加，推动上游周期性商品价格上涨，进而带动周期股行情。
• 注意点：销售回暖通常领先于投资回暖，因此周期性板块的表现需等待“投资底”出现。
• 当前判断：从“销售底”向“投资底”的传导至少需要3个季度，年内地产开工和投资难以趋势性回升。
• 历史数据：地产销售回暖初期，上游原材料价格仍处于下行周期，周期性板块表现一般（见图11）。

关键信息

• 三个阶段：

  1. 政策底 → 销售底：房地产股票估值提升
  2. 销售底 → 投资底：经济基本面企稳，大盘全面上涨
  3. 投资底 → 上游周期性商品价格上涨，周期股行情启动

• 当前阶段：
  市场处于“政策底”向“销售底”传导过程中，建议投资者关注房地产股票的短期机会，参与中期内大盘反弹，对周期性板块则需耐心等待。

• 投资建议：

  • 短期：关注房地产股票
  • 中期：参与小盘股和成长风格股票的反弹
  • 长期：关注上游周期性板块的行情启动

• 风险提示：

  • 新冠疫情超预期
  • 货币政策、房地产政策不及预期
  • 历史数据无法预测未来走势
  • 投资决策需谨慎，本报告仅供参考

图表与数据支持

• 图1：2008年以来共有5次“销售底”出现
• 图2：房地产销售好转传导至房企利润改善
• 图3：房地产股票“估值底”通常领先于“销售底”
• 图4：销售底出现前后，Wind全A涨跌幅
• 图5：销售底与信贷底基本同步
• 图6：股债比价指标显示股市进入“低估区间”
• 图7：中证1000在销售底后表现更优
• 图8：成长风格股票在销售底后表现更优
• 图9：申万31个行业市盈率与历史分位数对比
• 图10：地产投资增长时，螺纹钢价格通常上行
• 图11：地产销售回暖初期，螺纹钢价格仍下行
• 图12：土地先行指标显示地产新开工不佳

表格支持

• 表1：房地产股票“估值底”领先“销售底”时间
• 表2：销售底出现前一个季度（含当月），申万31个行业股票涨跌幅排名前10（房地产相关行业标红）

总结

地产周期回暖将依次带来三个股市投资机会：房地产股票估值提升、大盘全面上涨、周期性板块行情启动。当前处于“政策底”向“销售底”过渡阶段，建议投资者短期关注房地产板块，中期参与大盘反弹，长期关注周期性板块。同时，需警惕市场风险，投资需谨慎，历史数据仅供参考。