【保利投顾研究院西安市场部】2021年西安房地产市场半年报-117页_12mb

西安房地产市场2021年上半年总结与展望

核心内容概述

2021年上半年西安房地产市场在宏观经济环境、政策调控及城市建设等方面呈现多元化发展态势。整体来看，市场受政策调控影响显著，土地市场呈现主城与西咸新区分化，商品房市场则以住宅为主导，商业市场持续收缩。同时，西安作为新一线城市，其经济总量和人口增长均表现强劲，城市规划与建设不断推进，为楼市发展提供支撑。

主要观点与关键信息

宏观经济环境

• 国内经济：保持稳定恢复态势，房地产投资维持高景气，成为经济增长的重要支撑。
• 国际经济：全球经济共振复苏，中国保持经济领先优势。
• 财政政策：财政后置特征明显，下半年专项债发行将提速，基建投资有望增加。
• 货币金融政策：货币政策灵活精准，流动性逐步回归正常化，居民端信贷受限。

行业政策环境

• 调控力度加大：中央重申“房住不炒”，强调保障性住房建设与旧改，部分城市如深圳、上海、西安等实施限价、限地价等政策。
• 金融手段强化：严查违规信贷资金，房贷利率上升，房企融资渠道收紧，转向非标融资。
• 土拍规则多样化：熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持等规则成为常态，土拍隐性成本上升。
• 长效机制建设：土地出让金划转税务部门，房地产税试点逐步推进。

城市土地市场

• 主城成交占比下降：主城涉宅用地成交同比微缩，占比降至三成。
• 西咸新区崛起：西咸新区成交占比持续扩大，成为市场主导力量。
• 土拍热度分化：热点城市如西安、成都、宁波等地土拍热度较高，部分城市如东莞、南通则表现平淡。

商品房市场

• 主城商品房量跌价涨：住宅市场处于健康状态，商业市场持续收缩。
• 西咸新区表现优异：汴东、沣西、秦汉新城市场表现突出。
• 房企策略调整：TOP10房企市场占有率下降，本土房企淡出，国企成为主力。

房企布局动态

• 房企拿地谨慎：品牌房企逐渐向外围扩张，国企成为拿地主力。
• 房企利润收窄：土拍规则调整和高隐性成本使房企利润空间受限。

后市预测

• 政策维持高压：调控仍将继续，预计新一轮政策出台。
• 土地市场分化：主城与西咸新区分化加剧，土拍热度可能趋稳。
• 商品房市场理性化：新盘集中入市缓解市场压力，二手房交易将更理性。
• 房企应对策略：房企将积极应对限价和自持政策，下半年拿地热情有望回升。

西安市场表现

经济与人口

• 经济持续向好：2021年一季度西安GDP同比增长16%，三产增速最快。
• 人口增长显著：西安常住人口1295万，人口增速52.97%，在新一线城市中领先。
• 区域人口分布：西咸新区人口最多，雁塔区、长安区、莲湖区、高新区为人口密集区。

城市规划

• 空间布局优化：西安城市空间格局由“西进”转为“西融”，推进西安与西咸新区融合发展。
• 重点区域发展：
  • 丝路科学城：高新区主阵地，规划面积220km²，目标2025年达到50万人口、1万亿经济规模。
  • 西渭东区：由曲江管委会托管，渭南成为西安都市圈的重要组成部分。

城市建设

• 全运会推动发展：2021年为西安全运年，重点项目提前完成，交通、生态等基础设施加速建设。
• 重点项目：
  • 交通建设：西安火车站改扩建、地铁14号线建成、高架快速路、立交桥等。
  • 生态环境：“三河一山”绿道建设、幸福林带、兴庆宫公园等项目陆续完成。
  • 国际港务区：作为十四运主战场，配套逐步落位，区域价值提升，成为展示西安国际化形象的新窗口。

招商引资

• 招商引资成果显著：上半年签约项目超200个，总投资额达7000亿元。
• 热点区域表现：高新区、西咸新区、航空基地等成为招商引资的明星区域。

下半年市场走势预测

• 政策调控持续：全国楼市调控力度不减，西安亦将面临政策调整。
• 土地市场变化：土地供应将更加规范，主城与西咸新区分化加剧。
• 商品房市场理性：新盘集中入市，市场供需趋于平衡，房价有望趋于稳定。
• 房企策略调整：房企将积极应对政策限制，调整融资结构，加强区域布局。
• 区域发展机会：西咸新区、国际港务区等区域有望成为市场新热点。

总结

• 宏观环境：经济稳定增长，政策调控加强，楼市保持理性。
• 政策调控：限价、限地价、竞自持等政策成为调控主要手段，房企需适应新环境。
• 土地市场：主城与西咸新区分化明显，土拍规则多样化，隐性成本上升。
• 商品房市场：住宅市场稳健，商业市场收缩，房企需优化产品结构。
• 城市发展：西安作为新一线城市，经济与人口持续增长，城市规划与建设不断推进，为楼市发展提供支撑。