【保利投顾研究院南京市场部】2021年南京房地产市场半年报-68页_11mb

南京房地产市场2021上半年总结

核心内容

2021年上半年，南京房地产市场在宏观经济环境、政策调控、土地市场和市场走势等方面呈现出多元化的发展态势。整体市场保持高景气，但受到调控政策的影响，部分城市市场热度有所回落，同时，土地市场呈现结构性分化，部分核心城市表现亮眼，而部分三四线城市则相对平稳。

主要观点

宏观经济环境

• 全球市场：全球经济进入共振复苏阶段，通胀攀升，货币政策逐步退出宽松。中国保持经济先行复苏优势，出口强劲，房地产成为经济增长的主要支撑。
• 国内经济：主要经济指标出现回落，但整体向好。房地产投资和销售保持高景气，出口表现强劲，财政后置，下半年基建投资有望回升。
• 货币金融政策：M2增速回落，社融增长放缓，货币政策灵活精准，流动性合理充裕，逐渐回归正常化。
• 财政政策：财政后置特征明显，专项债发行节奏偏慢，预计下半年财政保持平稳，专项债发行将提速，推动投资增长和稳定民生。

行业政策环境

• 中央基调：重申“房住不炒”，关注大城市住房难问题，推动保障性住房建设，加强资金和楼市监管。
• 城市调控：调控呈现范围广、多维度特征，重点在资金和价格监管，严查违规信贷资金，房贷利率上升。
• 金融与行政手段：信贷资金监管持续强化，一手限价影响深化，二手价格机制逐步建立。房企融资渠道收紧，转向非标融资，推动土拍热度。
• 长效机制：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税试点有望在部分城市启动。

全国市场走势

• 全国市场：房地产市场高景气延续，销售和投资增长韧性较强，但增速逐步回落。
• 分线特征：一线市场热度高，但调控后回落；二线市场成交动能较强；三四线城市相对平稳。
• 分区特征：华东领跑，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳，东北市场疲软。
• 土地市场：多城供地量增加，土拍热度结构性分化，部分城市如苏州、广州供地量创历史新高。
• 后市展望：行业韧性延续，核心城市引领市场，周边城市承接外溢。限价政策回归，加剧城市内部分化。土地热度传导至楼市，推动市场预期变化。

关键信息

南京城市基本面

• 经济指标：南京GDP总量全国第十，增速名列前茅。江宁区GDP总量领先，江北新区增速最快。
• 人口指标：南京常住人口931万，全省第二。人口增长较快，吸引并留住人才。
• 产业指标：南京构建产业集群，形成15个高新园区。重点发展先进制造业、现代服务业等，推动经济持续增长。
• 重点城建项目：三条交通要道通车，提升城市通达水平；轨道交通建设提速，多个板块受益。

土地市场分析

• 政策异动：宅地“两集中”政策影响地方政府和房企供地逻辑，土拍规则调整，隐性成本提升。
• 土地市场动态：南京等地土地供应量增加，土拍热度维持高位，但部分城市如长春土拍热度回落。
• 土地成交情况：南京土地成交结构变化，部分地块溢价率下降，底价成交比例上升。

房地产市场分析

• 新房市场：市场热度轮动，核心城市需求强劲，部分城市如南京、合肥等表现较好。
• 二手房市场：受限价政策影响，市场表现分化，部分城市如深圳、东莞等表现平稳。
• 公寓与商业市场：公寓市场受政策影响，商业市场表现平稳。
• 办公市场：办公市场受经济复苏影响，表现稳健。

下半年市场预判

• 市场走向：房地产市场高景气延续，核心城市引领，周边城市承接外溢，都市圈结构性机会突出。
• 客户心态：客户趋于观望，信贷环境趋紧，影响市场需求释放和房企资金回笼。
• 政策预期：年内可能开启新一轮调控，经济稳增长压力趋缓，楼市调控态度难言放松。

结构性机会与挑战

• 结构性机会：核心城市及都市圈市场表现强劲，周边城市承接外溢，形成新的增长点。
• 挑战：调控政策加码，信贷环境趋紧，房企利润空间收窄，市场分化加剧，需关注政策执行差异对不同区域的影响。

总结

2021年上半年，南京房地产市场在宏观经济环境和政策调控的双重影响下，呈现出高景气但分化加剧的趋势。土地市场结构性分化明显，新房和二手房市场表现各异，政策调控力度加大，信贷环境趋紧。下半年，市场将延续结构性机会，核心城市及都市圈表现突出，需关注政策执行对市场的影响，把握投资和需求变化。