【保利投顾研究院海西分院】2021年闽北房地产市场半年报-73页_26mb

闽北2021年半年度市场总结

核心内容概述

2021年上半年，闽北地区房地产市场在宏观政策调控与市场基本面的双重影响下呈现结构性分化态势。全球经济进入共振复苏阶段，通胀攀升促使货币政策逐步退出宽松，而中国则保持经济复苏优势。国内经济指标虽有所回落，但整体向好，房地产高景气延续，成为经济增长的重要支撑。财政政策后置特征明显，为下半年基建投资提速预留空间。货币政策保持灵活精准，流动性合理充裕，但逐步回归正常化。房地产行业面临多重调控，包括信贷、价格、土地等方面，同时房地产税改革试点逐步推进。

主要观点与关键信息

一、宏观环境

• 全球经济复苏：全球经济进入共振复苏阶段，通胀攀升促使部分国家开始加息，如美国、土耳其、巴西、俄罗斯、加拿大等。
• 中国保持优势：中国经济韧性延续，出口表现强劲，房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。
• 货币政策：M2增速回落，社融增长放缓，货币政策逐步回归正常化，流动性稳中趋紧。

二、财政政策

• 财政后置：2021年财政支出进度低于正常年份，专项债发行节奏偏慢，预计下半年发行提速。
• 基建投资：财政后置为下半年基建投资提速预留空间，政策更关注投资增长与民生稳定。

三、行业政策与调控

• 政策基调：中央延续偏紧基调，重申“房住不炒”，推进保障性租赁住房建设。
• 信贷监管：严查违规信贷资金，房贷利率逐步上升，银行额度紧张。
• 价格调控：多地推行二手房指导价制度，严控房价上涨，影响投资需求。
• 土地调控：实施“两集中”政策，提升土地供应透明度，限制房企拿地成本。

四、土地市场

• 土地供应：多城供地量提升，但热度结构性分化，如苏州、广州、长沙等地表现突出。
• 土拍规则：多地调整土拍规则，如“限地价+竞自持+摇号”等，提升房企拿地难度。
• 房企拿地：房企集中度逐渐分散，部分成长型房企表现强劲。

五、二级市场表现

• 成交活跃：福州五区上半年成交达到近年峰值，但库存仍高，去化周期较长。
• 区域分化：中心区域如鼓楼、晋安成交上涨，而台江因供货不足成交低迷。
• 价格与加价：东区板块因建发养云等高价热销项目，价格走高，精装加价成为常态。

六、政策与市场异动

• 政策支持：福州获建设国家重点中心城市支持，推动人口与产业导入。
• 信贷收紧：房贷利率上升，银行额度紧张，影响购房需求与房企回笼资金。
• 土地市场变化：三年旧改结束，主城区老旧小区改造带动土地供应。

福州市场分析

1. 福州市场总体情况

• 政策维稳：福州市场整体维稳，但政策调控趋严，如“两道红线”与信贷监管。
• 土地市场：一级市场因“两集中”政策热度上升，但楼面价与溢价率处于低位。
• 二级市场：成交活跃，库存高位但去化周期下降，部分项目加价销售。

2. 福州重点板块表现

• 东区板块：因建发养云等高价项目热销，价格走高，精装加价成为常态。
• 三江口与帝封江板块：因人口政策支持与土地供应，热度高涨，但分销依赖度高。
• 北区板块：受新盘刺激，预计成交回温，金地与绿城项目可能重塑价格区间。
• 城南板块：因落户政策放宽，但成交有所减弱。

3. 房企表现

• 房企排行：建发、融侨、大名城、保利等房企表现突出，成交金额占比达54.79%。
• 项目热度：中心区域项目如建发养云、中骏世界城等排名靠前，带动市场热度。

市场预判

• 一级市场：土地调控政策严格，房企仍会紧抓主城区布局机会，但楼面价与溢价率将保持平稳。
• 二级市场：下半年成交预计稳中有降，但同比往年仍居高位。传统淡季将带来成交下滑，年终冲刺或有小幅回升。
• 板块分化：中心东区热度持续，北区有望回温，而城南及外围板块成交减弱。

总结

• 宏观行业：全球经济复苏分化，中国保持经济优势，房地产政策调控趋严。
• 市场趋势：楼市分化格局持续，核心城市虹吸效应显著，周边城市承接外溢。
• 政策影响：房地产税试点加速，土地出让金划转税务部门，推动财政透明化。
• 市场展望：下半年房地产市场将延续精准调控，信贷与价格仍是调控核心手段，需关注政策执行差异与市场变化。