嘉论机构-2017年西安市场年报-110页-6mb

2017年西安楼市年报总结

核心内容概述

2017年西安楼市在宏观经济持续增长、城市人口不断涌入以及政策调控加强的背景下，呈现出先热后冷的走势。上半年市场供应紧缺，销售速度加快，房价快速上涨；下半年因政策收紧、利率上调、市场降温，楼市进入“控房价”时代。政策与市场调控的双重影响，使得西安楼市在2017年经历了一个显著的调整期，同时也为2018年的市场发展奠定了基础。

主要观点

• 市场走势：2017年西安楼市呈现“春华秋实，霜微寒”的特征，上半年市场高热，下半年迅速降温。
• 政策调控：政府出台限购、限贷、限价、限售、限商等政策，全面抑制楼市过热，推动市场向稳发展。
• 土地市场：土地供应和成交均有所增加，但土地价格大幅上涨，房企竞争激烈，市场进入品牌房企主导阶段。
• 城市建设：轨道交通、路网建设、城市更新等项目持续推进，提升城市配套和居住环境。
• 产业布局：重点产业项目如自贸区、硬科技小镇、京东、吉利等纷纷落地，推动城市经济结构优化。
• 人口与人才引进：西安推出“史上最宽松”的户籍政策，吸引大量人才落户，为楼市注入新的活力。

关键信息

一、2017年楼市回顾

1. 城市篇

• 宏观经济：GDP增速达14.58%，房地产投资和GDP占比分别为32%和33%，显示房地产作为城市支柱产业的地位。
• 城市人口：全年落户人数达25.74万人，其中学历落户占比81.78%，显示西安对人才的吸引力。
• 城市建设：
  • 轨道交通：4、5、6号线及9号线、1号线延长线等项目陆续推进，高新云轨示范线预计2018年底试运营。
  • 路网建设：三年内打通55条断头路，已有24条完成，改善城市交通。
  • 城市更新：2017年完成34个城改/棚改项目，涉及拆迁面积超过1.6万亩，投资总额超1100亿元。

2. 政策篇

• 全国政策：进入“五限时代”，即限购、限贷、限售、限价、限商，强化对楼市的调控。
• 西安政策：
  • 限购：城六区及长安区、西咸新区限购一套房，非本市户籍需提供2年社保或纳税证明。
  • 限售：限购区域商品房需满5年方可上市交易，二手住房需满2年。
  • 限价：预售前需向物价局申报价格，实行价格公示制度。
  • 金融政策：首套房首付比例30%，二套房40%，房贷利率上浮10%-20%，部分银行停贷。
  • 长效机制：推进租购并举，发展住房租赁市场，完善住房供应体系。

3. 土地篇

• 土地供应与成交：
  • 全市土地供应16287亩，成交14250亩，同比分别增长46%和45%。
  • 主城区土地供应11159亩，成交8909亩，同比分别增长63%和43%。
  • 郊县土地供应5128亩，成交5341亩，同比分别增长19%和47%。
• 土地价格：
  • 全年住宅成交均价8595元/m²，同比上涨21%。
  • 高新区域楼面价最高，达3253元/m²，其次是曲江。
• 土地市场变化：
  • 土地挂牌方式多元化，竞拍门槛提高，房企实力成为竞争关键。
  • 土地熔断现象频现，2017年熔断土地较2016年增加173%，显示市场竞争激烈。
  • 土地二级市场逐步完善，土地交易更加规范。

4. 数字篇

• 商品房供应与成交：
  • 全市商品房供应1924.2万㎡，成交1709.8万㎡，同比分别增长28%和下降31%。
  • 住宅供应1364.3万㎡，成交1312.1万㎡，成交套数119735套。
• 商品房价格：
  • 住宅均价上涨21%，12月均价达9883元/m²，同比上涨27%。
• 土地市场趋势：
  • 2017年土地成交火热，地价上涨，溢价率达38%，楼面价上涨57.8%，房地产开发利润空间收窄。

二、2018年楼市预测

1. 政策与金融环境

• 政策方向：继续强化调控，稳定房价，推动租购并举，完善住房供应体系。
• 金融环境：房贷利率维持高位，政策调控力度不减，市场依然处于紧缩状态。

2. 土地放量

• 土地供应：预计2018年土地供应将有所增加，尤其在郊县地区。
• 土地价格：随着土地供应增加，土地价格有望趋于稳定，但高端区域仍保持高位。

3. 楼市趋势

• 市场供需：2018年市场将进入“控价”阶段，供需关系趋于平衡。
• 市场结构：品牌房企将继续主导市场，本地企业面临更大竞争压力。
• 区域发展：沪灞、曲江、高新、沣东等区域将成为未来楼市发展的主要区域。

结论

2017年西安楼市经历了显著的调控与市场调整，政策力度空前，市场热度下降。土地市场活跃，但地价上涨明显，房企竞争加剧，市场进入品牌房企主导阶段。城市建设与产业发展持续推进，为未来楼市发展提供支撑。2018年楼市预计将保持稳定，政策调控仍将持续，市场结构进一步优化。