【保利投顾研究院重庆市场部】2021年重庆房地产市场半年报-51页_5mb

2021上半年重庆市中心城区房地产市场总结

核心内容概述

2021年上半年，重庆市中心城区房地产市场在宏观经济复苏、政策调控加强及土地市场热度上升的背景下呈现复杂态势。整体市场保持高景气，但调控政策对房价和信贷环境产生显著影响，市场逐渐回归理性。房企在政策宽松下积极拿地，但信贷收紧和土拍规则调整对市场热度形成制约。

主要观点与关键信息

一、全国宏观环境

• 全球经济复苏分化：主要经济体PMI指标处于景气区间，但部分国家如印度因疫情反扑经济恢复滞后。通胀攀升促使部分国家开始加息，中国保持经济韧性。
• 货币政策调整：M2增速回落，社融增长放缓，货币政策逐渐回归正常化。信贷监管趋严，居民端信贷受限，影响市场需求和房企资金回笼。
• 房地产政策基调：中央重申“房住不炒”，加强资金和价格监管，保障性住房、旧改及学区房成为关注重点。调控政策呈现多维度、全覆盖特征。

二、重庆市场现状

1. 土地市场

• 供地计划下调：2021年全年商住类用地拟供应1793万m²，上半年供应831万m²，同比下降20%。涉宅用地供应747万m²，完成供地计划的50%。
• 土地成交火热：上半年土地成交可建体量994.41万方，同比减少6%，但成交楼面均价7652元/m²，同比上涨28%，平均溢价率38%，创历史新高。
• 板块地价上涨：多个板块地价迈入“万元”时代，其中空港工业园、中央公园、大学城等板块表现突出，地王频现。

2. 商品房市场

• 成交保持高位：上半年重庆新房成交维持高位，5月新房价格环比上涨1.9%，连续两个月领跑全国。
• 信贷收紧影响：二手房市场在信贷收紧下先于新房降温，6月新房成交量环比下降30%，市场逐步回归理性。
• 成交结构变化：刚需及刚改产品为主，100m²以下、150万以下成交占比高，改善市场逐步扩容，高总价产品份额上升。

3. 区域表现

• 价格上涨普遍：约9成板块价格上涨，核心区如渝中半岛、大石坝涨幅显著。
• 成交量TOP10板块：西永、中央公园、空港工业园等板块成交量高，部分板块如大杨石成交量较前两年翻两番。

4. 业态表现

• 高层市场：供应量降至近10年次低位，但成交量同比上涨52%，供销比0.58，转为卖方市场。
• 洋房市场：供应和成交均创历史新高，成为刚需客户首选，均价首次突破13000元/m²。
• 别墅市场：持续去库存，成交量为近三年新高，高端改善市场热度上升，价格同比上涨9%。

三、房地产市场趋势研判

• 调控持续加码：全国范围内，调控政策范围广、多维度，尤其对资金和价格进行严格监管。重庆作为重点城市，政策执行力度不断加强。
• 信贷环境趋紧：居民端信贷受限，部分银行停止二手房贷款，影响客户置换预期。
• 土地市场趋稳：宅地“两集中”政策对地方政府和房企提出更高要求，土地隐性成本提升，市场热度或将趋稳。
• 房企策略调整：头部房企如龙湖、融创积极增储，央企/国企表现激进，市场格局发生洗牌。

重庆市场表现

1. 土地供应与成交

• 供地计划完成情况：上半年商住类用地完成供应计划的46%，涉宅用地完成50%。
• 土地成交情况：上半年土地成交可建体量994.41万方，同比减少6%，成交楼面均价7652元/m²，平均溢价率38%，创历史新高。

2. 土地市场特征

• 板块地价上涨：空港工业园、中央公园、大学城等板块地价迈入“万元”时代，14个板块地王刷新。
• 房企表现：龙湖、融创、中交、保利等房企表现突出，拿地金额及体量位居前列。

3. 商品房成交特征

• 成交结构：刚需及刚改为主，100m²以下、150万以下产品成交占比高，改善市场逐步扩容。
• 区域表现：约9成板块价格上涨，核心区及土拍热点板块量价双涨，部分板块如大杨石成交量显著提升。
• 业态表现：洋房和别墅市场表现强劲，高层市场转为卖方市场，高端改善市场热度上升。

结论

2021年上半年重庆房地产市场在政策调控和信贷收紧的双重影响下，整体保持高景气，但市场逐渐回归理性。土地市场热度上升，但调控政策趋严，房企策略调整，市场格局发生洗牌。未来市场趋势将更加平稳，政策对过热城市进行调控，资金和价格监管成为主要手段，市场将进入新的发展阶段。