20201225-城市测量师行-房地产行业_2020.10——成交量价稳中有降_二手住宅市场持续升温后迎来小幅回调_5页_1mb

上海2020年10月二手住宅市场总结

核心内容

2020年10月，上海二手住宅市场在经历持续升温后，迎来了小幅回调。成交量稳中有降，但整体市场热度仍较高。价格方面呈现由内至外的回暖趋势，涨幅不断扩大。同时，市场供需关系发生变化，远郊区域成交表现相对较好，而部分核心区域则因供需失衡出现价格小幅下跌。

主要观点

• 成交量稳中有降：10月成交量较上月略有下滑，但月成交仍达2.8万套，表明市场热度未完全消退。
• 价格整体上涨：全市住宅小区基价均值和中位值环比均上涨，涨幅分别为1.23%和1.44%，同比涨幅分别为4.29%和4.58%。
• 区域表现分化：外环线以内区域成交量环比增幅减少，仅剩三个板块；而奉贤区表现突出，有三个板块进入成交增幅前十。
• 远郊区域成交外移：郊环外区域成交环比降幅最小，均价出现小幅下跌，反映出购房需求向远郊区域转移。
• 小户型成交占比提升：200万元以下物业成交份额上升，70平方米以下户型成交占比继续增加，总价结构向下移动。
• 市场理性化趋势：尽管部分区域价格涨幅明显，但整体市场在限购政策和理性购房背景下，未能持续推动价格上涨。

关键信息

成交量与价格趋势

• 成交量：10月上海二手住宅成交套数为2.8万套，环比略有下降，但市场热度依然存在。
• 基价均值：全市住宅小区基价均值为53,018元/平方米，环比上涨1.23%，同比上涨4.29%。
• 基价中位值：全市住宅小区基价中位值为53,349元/平方米，环比上涨1.44%，同比上涨4.58%。

区域成交情况

• 成交增幅前十板块：

  1. 宝山罗店（+46.60%）
  2. 宝山罗泾（+44.00%）
  3. 奉贤海湾（+42.31%）
  4. 奉贤金汇（+32.47%）
  5. 静安江宁路（+29.73%）
  6. 长宁新华路（+13.29%）
  7. 崇明长兴岛（+13.27%）
  8. 嘉定北部（+13.21%）
  9. 长宁中山公园（+11.69%）
  10. 奉贤奉城（+10.71%）

• 成交跌幅板块：

  • 嘉定北部（↓0.81%）
  • 亭林（↓0.16%）
  • 枫泾（↓0.05%）
  • 崇明其他板块（↓0.05%）
  • 长兴岛（↓0.02%）

板块涨幅与跌幅

• 涨幅前三板块：

  • 新江湾城板块（↑4.82%）
  • 中原板块（↑3.69%）
  • 东外滩板块（↑3.54%）

• 跌幅前三板块：

  • 嘉定北部板块（↓0.81%）
  • 亭林板块（↓0.16%）
  • 枫泾板块（↓0.05%）

成交结构变动

• 总价结构：200万元以下物业成交份额提升，市场整体总价结构向下移动。
• 面积结构：70平方米以下户型成交占比增加，反映出小户型需求上升。
• 远郊区域表现：远郊区域成交表现相对较好，部分板块价格出现小幅下跌。

市场分析

10月上海二手住宅市场整体呈现“稳中有降”的态势，成交量小幅回落，但价格持续上涨。市场供需关系的变化、购房需求的外移、小户型的热销以及远郊区域的活跃，均对市场走势产生影响。尽管部分区域因供应过剩或政策限制出现价格回调，但整体市场仍保持温和上涨趋势。

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