20211123-城市测量师行-房地产行业_2021年10月——二手住宅成交量小幅回升_成交均价继续下行_6页_1mb

2021年10月二手住宅市场总结

核心内容概述

2021年10月，二手住宅市场整体呈现小幅回暖趋势，成交量环比有所提升，但成交均价仍继续下行。市场整体情绪较为压抑，受信贷政策收紧影响，房地产企业和购房者均受到一定冲击。随着政策层面的调整，包括满足房企正常融资需求和合理信贷支持刚需购房，市场悲观情绪有望逐步缓解。

主要观点

• 成交量小幅回升：受国庆假期影响，10月二手住宅成交量环比略有增加，但整体市场仍偏冷。
• 成交均价持续下跌：尽管成交量有所回升，但均价继续下行，显示市场整体价格压力较大。
• 区域差异明显：中心城区成交量同比大幅下降，而外围区域表现相对较好，尤其是松江区和浦东新区。
• 配套商品房推动成交量：余山板块因新建配套商品房小区集中上市，成交量显著提升。
• 学区房热度下降：张江、花木等板块因学区房热度下降，价格开始松动，市场行情走低。
• 基价整体下行：RVMS数据显示，10月全市小区基价均值和中位值均出现下跌，杨浦区跌幅最大。
• 成交结构下移：总价100-160万元的物业成交份额增加，70-120平方米户型占比提升，显示刚改客群更倾向选择总价较低、面积适中的房源。

关键信息

区域成交情况

• 成交量环比提升：全市大部分行政区成交量环比上升，仅少数区域成交量下降。
• 外围区域表现突出：余山、九亭、张江、颛桥、花木、朱泾等板块成交量较高，其中余山板块涨幅最大。
• 中心城区降温明显：与去年同期相比，中心城区成交量同比降幅普遍超过60%。

RVMS基价数据

• 基价均值：10月全市小区基价均值为64,722元/平方米，环比下跌1.39%，同比上涨22.08%。
• 基价中位值：为64,386元/平方米，环比下跌1.62%，同比上涨20.69%。
• 跌幅较大的板块：鞍山、黄兴、东外滩、陆家嘴滨江、长桥等板块价格跌幅较大，其中鞍山板块跌幅达4.59%。
• 杨浦区表现最弱：杨浦区多个板块价格下跌，但未能吸引购房者入市，成交量继续减少。

成交结构变动

• 总价段下移：100-160万元物业成交份额明显增加，显示购房需求向中低价位集中。
• 面积段调整：70-120平方米户型成交占比上升，反映刚改客群对面积适中、总价较低的房源偏好增加。
• 信贷影响显著：受信贷政策和资金流动性影响，购房者更倾向于选择性价比更高的房源。

图表与数据补充

• 成交量价趋势图：显示10月成交量小幅回升，均价持续下行。
• 区域成交图：突出外围区域成交量提升，中心城区降温明显。
• 基价走势图：展示5月至10月全市住宅均价走势，整体呈下行趋势。
• 成交面积结构图：显示9、10月成交面积结构变化，面积较小的户型占比上升。

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