城市草根调研系列报告之八_杭州篇_市场回归理性_预期正起变化_20页-2mb

杭州楼市调研总结报告

核心内容概述

本报告为平安证券发布的《城市草根调研系列报告之八：杭州篇》，分析了2018年杭州房地产市场运行情况，指出市场趋于理性，政策调控持续，预期逐步转变。报告包含楼市走势、房企推盘、库存变化、土地市场及主要楼盘调研情况等内容，同时给出投资建议与风险提示。

主要观点与关键信息

一、楼市稳中略降，中签率逐步上升

• 成交面积：2016年杭州商品房月均成交面积达162.6万平，同比大增45%；2017年、2018年前10月分别同比下降22.1%和17.8%。
• 新房市场：受限价政策影响，新房价格基本稳定，但需摇号项目占比超80%，市场热度仍高。
• 中签率变化：2018年下半年中签率明显上升，三季度平均中签率达40%，高于上半年的25%以下。
• 区域分化：主城区（如拱墅、滨江区、西湖区）中签率较低（平均30.7%、23.1%、4%），而临安、富阳等外围区域中签率较高（61.2%、46.9%）。
• 购房者态度：市场预期转变，购房者更注重性价比，购房行为趋于理性。

二、房企推盘加速，二手房或具调整压力

• 新房供应：2018年三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，为2015年以来最高。
• 库存变化：2018年10月末全市商品房可售面积为981.7万平，较6月底上升11.4%，但受限价影响，库存大幅攀升可能性较低。
• 二手房市场：受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中有松，带看量和挂牌量下降明显。
• 价格倒挂：部分二手房价格低于新房价格，影响市场表现。
• 区域差异：主城区二手房价格仍坚挺，而外围区域如临安、富阳存在调整压力。

三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实

• 库存水平：全市商品房去化周期为9.4个月，低于一线和二线城市的平均水平。
• 经济支撑：杭州依托高科技、金融、智能制造业等产业，2018年前三季度GDP增速达7.3%，高于全国平均水平。
• 人口流入：常住人口持续净流入，城市基本面稳固。
• 收入增长：人均可支配收入逐年增长，远超全国平均水平。

四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭

• 土地市场降温：2018年8月以来土拍溢价率降至10%以下，为近三年最低。
• 供地主力：萧山、余杭两大副中心区仍为土地成交主力，2018年1-10月土地成交面积占比分别为31.7%、30.3%。
• 房企动向：多家房企如恒隆、华侨城、新希望等首次入杭，土地市场集中度有所回升。

五、主要楼盘调研情况

• 中城汇MIDTOWN：位于拱墅区，主力户型85㎡、102㎡、122㎡，均价约28000元/平，预计11月推盘200套，中签率约38%。
• 金地玖峯汇：位于江干区，主力户型89㎡、122㎡，精装交房，均价32887元/平，中签率约24%。
• 金地滨江万科悦虹湾：位于萧山区，主力户型141㎡、147㎡等，均价49464元/平，中签率约24%。
• 时代滨江·翡翠之星：位于萧山区，主力户型79㎡、89㎡，均价约39800元/平，中签率仅6%，销售火爆。

投资评级与建议

股票投资评级

行业投资评级

• 强于大市：预计行业指数表现强于沪深300指数5%以上。
• 中性：预计行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间。
• 弱于大市：预计行业指数表现弱于沪深300指数5%以上。

风险提示

1. 按揭利率上行：目前按揭利率连续21个月上行，置业成本上升可能影响购买力。
2. 房企偿债压力：2018年房企偿债小高峰可能带来资金链风险。
3. 限价政策影响：若限价政策无法突破，地价上涨将压缩开发商利润空间。

总结

杭州楼市在2018年呈现稳中略降趋势，新房市场仍保持较高热度，但中签率逐步上升，购房者态度趋于理性。二手房市场受新房限价影响，价格略有松动，但主城区仍具较强支撑。土地市场回归理性，房企拿地更加注重盈利空间，传统主城区供地减少，萧山、余杭成为主力。尽管短期面临调整压力，但杭州凭借坚实的经济基本面、持续的人口净流入及多产业支撑，中长期仍具发展潜力。投资建议以“强于大市”为主，但需关注利率、房企资金链及限价政策带来的风险。