20180612-东兴证券-房地产市场草根调研之杭州_限价之下需求旺盛_土地市场渐趋理性_8页_1mb

杭州房地产市场调研总结

核心内容概述

2018年6月12日发布的房地产市场专题报告指出，杭州房地产市场在限价政策影响下，呈现出需求旺盛、价格稳定、土地市场理性等特征。整体市场仍保持较强活力，尤其在新房和高端改善型住宅领域，尽管政策限制，但市场预期和长期发展信心支撑了房价的缓慢上涨趋势。

主要观点

• 新房市场：需求旺盛，去化率高

  • 多数新盘，尤其是刚需盘，需通过摇号销售，中签率极低。
  • 改善型需求虽略好，但中签率仍低于50%。
  • 亚运会前的涨价预期仍存在，市场对杭州未来的发展持乐观态度。
  • 限价政策下，新房价格基本稳定，全市均价约为3万元。
  • 调研的三个新盘中，仅碧桂园越溪府因地理位置偏远仍有少量房源，其余均已售罄。

• 二手房市场：价格趋于平稳，学区房稀缺性凸显

  • 受新房限价影响，二手房价格整体平稳，部分出现小幅回调。
  • 市中心及优质学区房价格仍有所上涨，显示稀缺性与投资价值。

• 土地市场：趋于理性，政策影响显著

  • 土地市场由2017年的火热逐渐回归理性。
  • 2017年初的政策（溢价超50%需现房销售，超70%需竞自持）曾促使开发商积极拿地，但限价政策出台后，市场热度有所下降。

关键信息

项目分析

1. 滨江保利翡翠海岸

   • 位于钱江新城，定位高端改善型住宅。
   • 户型以130平方米以上为主，均价约6.8万元。
   • 由保利、滨江和平安共同开发，工程由滨江操盘，销售由保利和滨江共同负责。
   • 项目总货值约80亿元，已售约60亿元，三期将在2018年9月推出，预计均价7万元。

2. 信达壹号院

   • 位于滨江区奥体附近，定位高端改善。
   • 一期已售罄，二期计划于2019年推出，户型更大，预计均价7万元。
   • 项目周边龙湖春江彼岸二手房价格在6万元以上，存在明显价格倒挂。

3. 碧桂园越溪府

   • 位于萧山区临浦镇，定位刚需，地理位置偏远，无地铁，配套一般。
   • 户型覆盖90至130平方米，均价1.5万至1.6万元，低于萧山区二手房均价。
   • 去化率较高，仍有少量房源可售。

市场数据

• 供销比缓和但低位运行：图5显示供销比开始缓和，但仍处于低位，表明市场供应仍偏紧。
• 一手房价格受政策压制明显：图6显示一手房价格与供销比呈反相关，限价政策对价格形成较强压制。
• 土地市场理性回归：图7显示土地市场趋于理性，开发商拿地热情下降。

投资建议

• 强烈推荐：滨江集团（深耕杭州，业绩弹性高）。
• 推荐：万科A（布局杭州较早，开发经验丰富）和保利地产（销售与操盘能力强）。

风险提示

• 调控政策超预期收紧；
• 经济增速大幅下滑；
• 人口流入大幅减缓。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，拥有多年行业研究经验，曾在中国东方资产管理公司从事债转股工作，多次获得行业奖项。
• 任鹤：清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，拥有3年房地产行业工作经历，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格。

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

行业基本资料

• 股票家数：145家，占比5.56%；
• 重点公司家数：未提供；
• 行业市值：25806.98亿元，占比4.99%；
• 流通市值：19855.47亿元，占比5.39%；
• 市场平均市盈率：20.66。

调研结论

中短期来看，杭州房地产市场需求旺盛，供给仍显不足，新房去化率维持高位。限价政策虽压制了房价上涨空间，但亚运会预期和长期城市发展潜力支撑房价缓慢上涨。长期来看，杭州的城市地位提升、人口流入和经济快速增长是大概率事件，市场前景良好。