2018-城市草根调研系列报告之七_厦门篇-严调控量缩价调_市场信心有待恢复_21页-2mb

厦门楼市调研总结

核心内容

本报告分析了2017年至今厦门房地产市场的发展状况，指出在调控持续加码的背景下，楼市步入调整通道，市场信心不足，库存压力显著，房价趋于平稳。同时，土地市场降温，岛外成为主要供地区域，市场集中度提高，人口净流入与高房价收入比并存，开发商及楼盘调研显示市场整体趋冷。

主要观点

• 调控政策持续加码：厦门自2016年起实施限贷、限购、限售等政策，调控效果显著，楼市逐步回归理性。
• 成交量持续下滑：2018年上半年一手住宅成交58.7万平，同比下降30%；二手房成交萎缩更为明显，季均成交较2017年下降50.4%。
• 房价步入调整通道：厦门二手住宅房价连续16个月负增长，一手住宅由于限价政策价格相对稳定。
• 库存压力增大：2018年6月商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点大幅回升。
• 市场集中度提高：2018年上半年厦门商品房销售额前十房企中，全国及本地房企各占五席，市场格局趋于集中。
• 土地市场降温：2018年上半年商住用地成交面积同比下降30%，溢价率降至2.4%，底价成交成为主流。
• 岛外成为主要成交与供地区域：岛外四区成交占比达85.9%，土地成交面积远高于岛内，显示政策导向及市场趋势。
• 人口吸附能力强，但房价收入比高：厦门经济增速高于全国，旅游业持续繁荣，人口稳步净流入，但房价收入比仍处于高位，内生需求难以支撑高房价。

关键信息

一、楼市调整现状

• 成交量下降：一手住宅成交量下降30%，二手房成交量下降50.4%，与一手成交比值由189%降至121.5%。
• 房价调整：二手住宅房价连续16个月负增长，一手住宅房价基本停止上涨。
• 库存压力：商品住宅去化周期达27.7个月，远高于2016年低点。

二、市场结构变化

• 户型结构：120-144平米户型成为新房成交主力，二手房以小户型为主。
• 市场集中度：全国及本地房企共同主导市场，前十大房企销售额市占率达49.4%。
• 区域差异：岛内成交占比下降，岛外四区成为主要成交与供地区域。

三、土地市场动态

• 土地成交下降：2018年上半年商住用地成交面积同比下降30%，楼面均价较2016年高点下降12%。
• 溢价率回落：住宅类用地成交溢价率降至2.4%，远低于2016年同期水平。
• 高价地承压：2016年高价地在限价政策下利润空间有限，部分已出现亏损。

四、人口与经济背景

• 经济增速：2018年上半年GDP增长8%，高于全国水平，第三产业占比达40.1%。
• 人口净流入：2017年常住人口增长2.3%，户籍人口增长4.8%，本地客群成为购房主力。
• 房价收入比：2016年房价收入比为19.4，高于全国平均水平，内生需求难以支撑高房价。

楼盘调研小结

1. 市场信心不足：项目去化率偏低，部分楼盘4个月去化率不足50%。
2. 价格调整明显：二手房价格冲击更大，部分项目出现微幅下跌。
3. 库存与地价影响：市场库存较高，地价回落，部分区域地价下降超20%。
4. 利率政策影响：首套房利率为主，二套房利率上浮10%，购房成本上升。
5. 限价限购执行严格：政策对市场形成明显约束，抑制投机行为。

风险提示

1. 按揭利率上行：连续19个月上行，置业成本上升，购买力恶化风险增加。
2. 房企偿债压力：2018年房企偿债小高峰，若销售回款恶化，部分中小房企可能面临资金链风险。
3. 限价政策影响：若限价政策无法突破，地价成本上升可能影响开发商利润率。

投资评级

总结

厦门房地产市场在2017年调控政策影响下逐步降温，成交量持续萎缩，房价进入调整阶段。市场信心不足，库存压力增大，土地市场亦出现降温趋势，岛外成为主要成交与供地区域。尽管房价收入比偏高，但人口净流入仍支撑市场发展。整体来看，市场趋于理性，未来房价或将趋于平稳，但需警惕政策收紧与资金链风险带来的影响。