20220830-兴证国际证券-美的置业-03990.HK-持续换仓土储_保持财务安全_3页_414kb

美的置业（03990.HK）证券研究报告总结

核心内容

本报告为兴业证券对美的置业（03990.HK）的房地产行业研究分析，重点分析了公司2022年上半年的财务表现、销售情况、土储调整及财务安全状况，并结合市场数据与投资要点，给出相关投资建议与风险提示。

主要观点

• 当前股价估值较低：公司当前股价对应2021年PE为2倍，显著低于行业平均估值；2021年股息收益率为18.7%，具备较高的吸引力。
• 财务状况稳健：公司持续优化财务结构，净负债率下降至44.9%，现金短债比为1.7倍，资产负债率下降至70.3%，融资成本下降22bps，显示公司财务安全边际较高。
• 销售表现低于预期：2022H1合约销售金额和面积分别为400亿元和327万平米，同比下降52%，但销售均价同比增长2%，显示公司在重点区域（长三角和大湾区）仍保持一定竞争力。
• 土储结构优化：公司通过收购补货，新增权益土储货值68亿元，主要集中在二线城市；同时退出部分三四线城市项目，减少权益货值9亿元，土储项目数量和覆盖城市数有所下降，但聚焦高线城市，优化布局。

关键信息

财务指标（2019A-2022H1）

销售与土储数据

• 销售情况：2022H1合约销售金额和面积同比下降52%，其中重点战略区域长三角和大湾区占比超60%；销售均价同比增长2%。
• 土储调整：上半年新增权益土储货值68亿元，主要分布在二线城市；退出柳州、大理等三四线城市项目，减少权益货值9亿元；截至2022H1期末，公司拥有337个土储项目，总GFA为4294万平米，较2021年末下降13%。

投资要点

• 公司策略：当前以保障现金流安全为首要目标，下半年将动态调整销售目标。
• 财务安全：公司账面现金为305亿元，有息负债为531亿元，净负债率下降，融资成本降低，财务状况稳健。
• 土储聚焦：公司持续优化土储结构，减少低效城市布局，更加关注25个主力城市。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

投资评级说明

• 投资建议分为股票评级和行业评级。
• 股票评级：买入（相对指数涨幅>15%）、审慎增持（相对指数涨幅5%-15%）、中性（相对指数涨幅-5%-5%）、减持（相对指数涨幅<-5%）、无评级（无法获取必要资料或存在重大不确定性）。
• 行业评级：推荐（优于指数）、中性（与指数持平）、回避（弱于指数）。

披露信息

• 分析师：宋健、严宁馨
• 财务关系披露：公司与多家关联企业存在投资银行业务关系，包括但不限于中国长城资产（国际）控股有限公司、广发控股（香港）有限公司等。
• 法律声明：本报告仅供兴业证券客户使用，不构成买卖证券的出价或征价邀请，投资者需自行承担风险。

总结

美的置业在2022年上半年表现出财务稳健、土储优化、销售聚焦重点区域的特点，当前估值较低，具备一定的投资吸引力。公司策略以保障现金流安全为核心，未来将更加注重销售目标的动态调整和土储结构的优化。尽管存在一定的市场风险，但其财务状况和土储策略显示公司具备较强的抗风险能力。