供不应求的市场环境在京津冀物流市场逐步形成_3页_577kb

京津冀物流市场总结

核心内容

随着中国电子商务行业的快速发展，京津冀地区的物流市场需求持续增长，形成了供不应求的市场环境。物流物业设施，尤其是符合国际标准的仓储物流空间，成为支撑这一市场的重要组成部分。仲量联行作为专业物流市场研究机构，持续追踪该区域物流市场的发展趋势。

主要观点

• 物流需求激增：电子商务的迅猛发展推动了物流需求的增长，北京、天津及廊坊作为主要物流枢纽，其需求来源趋于一致。
• 北京物流市场高度紧张：截至2012年底，北京物流市场存量达146万平方米，空置率仅为0.5%，为2004年以来最低水平。由于政府减少仓储用地供应及“疏解非首都功能”政策的实施，北京土地资源愈发稀缺。
• 廊坊成为北京外溢需求承接地：廊坊凭借其地理位置优势，成为北京物流需求的重要承接地。2015年仓储物业满租后，需求进一步向天津转移。
• 天津物流市场扩张：天津在2018至2019年间继续建设大量物流空间，但自2020年起新增供应开始减少。
• 第三方物流主导市场：电子商务及第三方物流公司是当前物流空间租赁的主要需求方，反映了网络购物的快速增长。例如，菜鸟网络在天津租赁了12万平方米的仓储空间。
• 供应趋紧与租金上涨：由于新增物流空间供应有限，京津冀地区物流市场空置率降至五年新低，租金涨幅明显。
• 国际标准物流设施稀缺：符合国际标准的物流设施数量有限，导致市场呈现分散化格局，主要由本地开发商和运营商主导。

关键信息

• 国际标准物流仓库的定义：仲量联行对“国际标准”物流仓库设定了14项指标，涵盖建筑结构、总建筑面积、净层高、消防等。
• 物流设施地理位置的重要性：开发商如普洛斯和嘉民在进入京津冀市场时，倾向于选择交通便利的节点，如机场、港口及主要高速公路沿线。
• 区域发展不平衡：北京因政策限制和土地稀缺，物流空间供应有限；廊坊虽有部分供应，但增长缓慢；天津则在2018至2019年保持较高的新增供应，但趋势逐渐放缓。
• 市场趋势：京津冀物流市场正逐步从供应宽松转向供不应求，未来租金和空置率可能进一步上升。

市场现状与未来展望

• 当前市场状态：京津冀三地物流市场均面临供应紧张问题，空置率降至五年最低，租金持续上涨。
• 未来发展趋势：随着电子商务继续增长，物流需求将保持高位，但供应增长受限，市场将进一步趋紧。开发商将继续关注关键交通节点，以优化物流效率和成本。

数据支持

• 北京物流市场：截至2012年底，存量达146万平方米，空置率0.5%。
• 廊坊物流市场：2015年以来仅有一个3.3万平方米的项目竣工。
• 天津物流市场：2018至2019年建设大量物流空间，2020年起新增供应减少。
• 第三方物流公司：如菜鸟网络在天津租赁12万平方米物流空间，支持其业务扩张。

结论

京津冀物流市场正经历从供应宽松到供不应求的转变，主要受电子商务发展和政策调控影响。未来，市场将继续保持高需求态势，但供应增长受限，租金和空置率可能进一步上升。国际标准物流设施的稀缺性也加剧了市场竞争，推动开发商更加注重地理位置和设施质量。