仲量联行-供不应求的市场环境在京津冀物流市场逐步形成-2018.11-5页

京津冀物流市场总结

核心内容

京津冀地区物流市场正逐步形成供不应求的局面，主要由于电子商务和第三方物流的快速发展，导致对国际标准仓储物流空间的需求持续增长，而供应却相对有限。仲量联行的研究显示，该地区在2018年第二季度拥有约540万平方米的国际标准仓储物流空间，占全国24个城市的15%，与华南的珠三角地区相当，但低于长三角的42%。

主要观点

• 市场供需失衡：随着电子商务的扩张，京津冀地区的物流需求显著上升，但供应增长缓慢，导致市场供需矛盾加剧。
• 需求来源变化：过去，北京的物流需求主要来自零售商和第三方物流公司，而天津则以制造业为主。如今，两者在需求来源上趋同，电商企业成为主要驱动力。
• 北京市场高度紧张：北京物流市场空置率连续五年保持在较低水平，2012年底达到146万平方米，空置率仅0.5%。由于政府减少仓储用地供应，市场更加紧俏。
• 廊坊成为承接地：廊坊因地理位置优势，成为北京外溢需求的重要承接地。2015年之后，廊坊仓储物业基本满租，需求进一步向天津转移。
• 天津发展较快：天津的物流市场在2018-2019年期间仍有大量新增供应，但预计2020年将开始减少，显示出市场发展的阶段性特征。
• 国际标准设施稀缺：仲量联行定义的“国际标准”物流设施需满足14项指标，包括建筑结构、净层高、消防等，符合该标准的设施在京津冀地区仍较为有限。

关键信息

• 物流空间存量：截至2018年第二季度，京津冀地区国际标准仓储物流空间约为540万平方米。
• 人口基数：京津冀城市群人口约1.12亿，其中北京和天津分别为2,180万和1,560万。
• 电商驱动需求：电子商务及第三方物流公司在京津冀物流市场中占据主导地位，推动了租赁需求的增长。
• 区域发展趋势：北京因土地供应受限，物流市场趋紧；廊坊作为承接地，市场已接近饱和；天津则仍处于扩张阶段，但未来供应可能减少。
• 租金上涨趋势：由于供应趋紧，京津冀物流市场的租金涨幅加快，空置率降至五年新低。
• 未来供应方向：随着仓储用地的稀缺，未来物流空间供应可能向新兴地区转移，如北京的平谷区、房山区和天津的津南区。

结论

京津冀物流市场正处于快速发展与供应趋紧并存的阶段。电子商务的持续增长推动了对物流空间的强劲需求，而供应端受限于土地政策和开发速度，使得市场更加紧张。未来，随着供应向新兴地区转移，物流市场的竞争格局或将发生变化，同时物流成本可能随之上升。房地产投资者和开发商应更加关注持有股权和旧项目翻新改造，以应对市场变化带来的挑战和机遇。