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北京写字楼市场报告 2018年第三季度总结

核心内容概览

2018年第三季度，北京甲级写字楼市场整体表现活跃，新增供应和租赁交易均有所增长。主要驱动力来自互联网、高科技企业及联合办公运营商，三类公司合计吸纳了超过65%的甲级写字楼面积。同时，政策环境和市场供需关系对租金和空置率产生了显著影响。

市场动态

新增供应

• 新增供应总量：171,170平方米
• 主要供应区域：非核心商务区，如望京、丽泽等新兴区域
• 新项目：
  • 中粮·置地广场（东城区）：总建筑面积81,698平方米，地上52,120平方米
  • 东湖国际中心（由北京城建与天润置地联合开发）：总建筑面积63,000平方米，其中写字楼面积39,472平方米
  • 太平金融中心（西城区宣武门）：总建筑面积为31,426平方米，目前满租

租金与空置率

• 平均租金：RMB385/平方米/月，环比上升2.5%
• 空置率：6.8%，环比上升1.7个百分点
• 各细分市场租金表现：
  • 望京：RMB298/平方米/月，环比上涨3%
  • 中央商务区（CBD）：RMB416/平方米/月，环比上涨2.5%
  • 金融街：RMB647/平方米/月，环比上涨2.1%
  • 中关村：RMB389/平方米/月，环比上涨2.2%
  • 燕莎：RMB376/平方米/月，环比上涨1.3%
  • 亚奥：RMB356/平方米/月，环比上涨0.4%
  • 东二环：RMB345/平方米/月，环比微升0.1%

需求结构

• 需求主力：互联网、高科技企业及联合办公运营商，合计吸纳65%的甲级写字楼面积
• 联合办公运营商：吸纳面积占35%
• 互联网和高科技企业：吸纳面积占约30%
• 其他活跃行业：金融、专业咨询服务

主要租赁成交案例

政策与市场展望

• 政策影响：2018年9月26日，北京市发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，对核心区域产业进行限制，导致核心商务区供不应求
• 市场展望：
  • 租金预期：未来一年内，北京甲级写字楼平均租金年增幅约为5%
  • 空置率预期：预计回落至5%左右
  • 第四季度供应：预计将迎来供应高峰，新增供应主要集中在望京和丽泽等新兴区域

投资市场

• 国内开发商态度：受去杠杆化和信贷收紧影响，对大宗物业投资持谨慎态度
• 外资回归：外资基金重新进入写字楼投资市场，主要因政策激励和对中国经济的信心
• 代表交易：
  • 安联不动产：以RMB12.6亿元收购位于北京海淀区中关村软件园的“凯龙高科岭”项目，建筑面积31,426平方米，目前满租

经济背景

• GDP增长：2018年前三季度，北京GDP达RMB21,511.1亿元，同比增长6.7%
• 第三产业增长：同比增长7.2%，比GDP增速快0.5个百分点
• 行业贡献：金融、信息服务、科技服务等行业合计贡献63.3%的经济增长，金融业增加值达RMB3,807.3亿元，同比增长7.3%

总结

2018年第三季度，北京甲级写字楼市场在政策和经济双重驱动下表现活跃。新增供应主要集中在非核心商务区，而核心区域因供应有限、需求强劲，租金稳步上升。互联网、高科技企业及联合办公运营商成为租赁市场的主力，带动租金增长。预计未来一年，核心区域租金将增长5%，空置率将下降至5%。第四季度，望京和丽泽区域将成为新增供应的重点。