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广州写字楼市场季度报告总结（2020年第二季度）

核心内容概览

2020年第二季度，广州甲级写字楼市场受到新增供应和疫情双重影响，整体表现承压。星寰国际商业中心的交付上市为市场带来90,000平方米的新增供应，推动甲级写字楼存量增至590.4万平方米。尽管宏观经济有所恢复，但写字楼市场尚未完全复苏，租金和空置率均出现不同程度的下跌和上升。

主要观点

• 市场表现：广州甲级写字楼市场在第二季度平均租金环比下跌2.3%至172元/平方米/月，空置率小幅上升至6.5%。
• 子市场差异：
  • 珠江新城：租金相对稳定，空置率微升0.7个百分点至5.9%。
  • 天河北：租金下跌4.0%至166元/平方米/月，空置率无明显变化。
  • 越秀：受新增供应影响，空置率大幅上升6.6个百分点至12.2%，但租金环比上升2.9%至140元/平方米/月。
  • 琶洲：租金跌幅显著（5.2%），空置率下降1.5个百分点至5.3%，表现优于其他子市场。
• 需求变化：疫情导致部分企业搬迁和扩张计划暂停，企业更倾向于缩减运营成本，租金成为主要考量因素。
• 联合办公发展：受疫情影响和租金水平较低，部分联合办公品牌开始关注新兴子市场如琶洲，以拓展业务。
• 投资市场：本季度未有大宗整购交易，但核心商务区优质写字楼仍被视为避险资产，吸引投资者关注。新兴商务区如黄埔、琶洲也开始受到投资者青睐。
• 政策影响：国家政策支持TMT类企业和数字贸易发展，预计将进一步推动相关企业对办公空间的需求。同时，粤港澳大湾区政策也有望促进金融类企业租赁需求。

关键信息

新增供应与空置率

• 星寰国际商业中心交付，新增供应90,000平方米。
• 越秀子市场空置率环比上升6.6个百分点至12.2%。
• 琶洲子市场空置率环比下降1.5个百分点至5.3%。

租金变化

• 平均租金为172元/平方米/月，环比下跌2.3%。
• 琶洲租金跌幅最大（5.2%），降至146元/平方米/月。
• 天河北租金下跌4.0%至166元/平方米/月。
• 越秀租金环比上升2.9%至140元/平方米/月。
• 珠江新城部分物业租金逆势上升。

散售市场

• 2020年第二季度广州甲级写字楼平均售价为41,235元/平方米，环比上升2.8%。
• 黄埔区成为成交热点，保利鱼珠港项目录得42,000平方米大宗交易，成交单价为40,000元/平方米。

租赁市场

• 多宗大面积租赁成交，主要租户包括专业服务、TMT及房地产类企业。
• 典型成交案例包括广州证券、百布网、钧明集团等。

投资展望

• 核心商务区优质写字楼因稳定现金流和租金增长潜力，仍受投资者青睐。
• 新兴商务区如琶洲、黄埔成为关注焦点。
• 随着经济恢复，预计投资市场将逐步回暖。

市场趋势与前景

• 租金下行压力：新增供应和疫情双重因素导致租金承压，但部分优质物业租金逆势上升。
• 空置率波动：不同子市场表现不一，成熟市场如珠江新城相对稳定，而越秀因供应增加空置率上升。
• 政策利好：国家对TMT和数字贸易的支持，以及粤港澳大湾区政策，有助于提升广州写字楼市场的吸引力。
• 投资机会：核心商务区和新兴商务区均具备投资潜力，市场有望在中长期内恢复。

图表与数据

• 图一：展示广州甲级写字楼市场参考指标，包括新增供应、租金、空置率及售价。
• 图二：租金及价格趋势图，显示黄埔区写字楼价格涨幅显著。
• 图三：供应量、净吸纳量及空置率变化图，反映越秀子市场供应增加带来的影响。
• 图四：各主要区域租金和空置率对比图，显示琶洲和珠江新城表现相对较好。

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