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上海写字楼市场报告 2018年第三季度总结

核心内容概览

2018年第三季度，上海甲级写字楼市场在供应、租金、空置率及投资活动等方面呈现多样化趋势。整体市场供应量减少，租金保持稳定，但未来租金可能面临下行压力。新兴商务区成为供应和交易的热点，而张江则因其科技定位成为未来写字楼需求的重要增长点。

主要观点

1. 市场供应

• 新增供应量下降：第三季度新增甲级写字楼供应面积约为145,700平方米，环比下降41.6%。
• 供应集中区域：新增供应主要集中在浦东和闵行，其中浦东世纪大道的泰康保险大厦（浦东金融广场1号楼）竣工交付，为市场新增85,700平方米办公面积；闵行虹桥商务区的中骏广场也新增60,000平方米办公面积。
• 第四季度预测：预计第四季度新增供应将达70万平方米，其中虹桥商务区和前滩将占总量的30%以上。

2. 租金与价格

• 平均租金稳定：第三季度甲级写字楼平均租金维持在RMB9.5/平方米/天，核心商务区租金保持稳定在RMB11.6/平方米/天。
• 部分区域租金下降：南京西路和淮海中路租金分别下降至RMB10.8/平方米/天和RMB10.7/平方米/天，环比跌幅均为0.9%。
• 价格小幅下跌：一手散售市场平均成交价格为RMB65,480/平方米，环比下降1.5%。
• 未来租金预期：由于供应增加与需求减弱，预计第四季度租金将下行。

3. 空置率变化

• 整体空置率下降：第三季度整体空置率降至5.0%，环比下降0.5个百分点。
• 区域差异明显：浦东空置率下降1.3个百分点至5.9%，而浦西保持稳定在4.3%。
• 部分区域空置率上升：中央商务区空置率上升1.4个百分点至6.1%，其中竹园区域空置率上升至3.3%。

4. 租赁需求

• 金融与咨询行业稳定：金融和咨询行业的租赁需求保持稳定。
• 新能源与AI行业活跃：新能源和人工智能（AI）行业成为租赁需求的新亮点。
• 企业搬迁与扩租：如天元锰业从浦东南路迁至世纪大道，瑞银集团从花旗银行大厦迁至太平金融大厦。

5. 区域聚焦

• 张江成为新兴热点：张江科学城计划在2020年升级为城市副中心，未来将重点发展标准写字楼及商业配套。
• 地铁13号线带动需求：随着地铁13号线三期年底通车，沿线写字楼租金预计显著上涨。
• “人工智能岛”概念：张江提出“人工智能岛”概念，吸引AI及相关产业入驻，成为未来写字楼需求的重要来源。

6. 投资市场

• 交易量下降：第三季度共录得四宗整购交易，较上季度下降67%，总金额约14.8亿元。
• 主要买家：买家以国内房企及基金公司为主。
• 代表交易：
  • 安联集团与首峰亚洲宏观趋势基金三期联合收购杨浦区新湾财智中心6号楼，面积19,768平方米。
  • 上海祥永通过股权交易出售闵行区万康路328号六栋写字楼，总建筑面积43,096平方米，交易价格约3.84亿元。

关键信息

总结

2018年第三季度，上海甲级写字楼市场在供应减少、租金稳定、空置率下降的背景下，呈现出一定的市场韧性。然而，随着第四季度新增供应量的大幅增加，租金下行压力显现。金融、咨询、新能源及AI行业成为主要租赁需求来源，而张江则因其科技定位和“人工智能岛”概念，有望成为未来写字楼市场的新增长点。投资市场相对平静，主要交易集中在新兴商务区和核心区域。整体来看，市场在结构性调整中逐步适应新的需求趋势。