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北京甲级写字楼市场季度报告总结（2026年第一季度）

核心内容概览

2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体呈现企稳态势，租金跌幅收窄，空置率小幅回落。尽管无新增供应入市，但市场去化节奏保持稳定，核心商务区与产业集聚区域成为需求主力，推动市场结构优化。

主要观点

• 市场企稳：全市平均租金为每月每平方米217.4元，环比下降1.1%，跌幅较上季度收窄2.8个百分点；平均空置率为16.5%，环比下降0.5个百分点。
• 区域分化加剧：核心商务区如CBD、金融街租金跌幅显著收窄，而燕莎、亦庄等非核心区域租金仍承压。
• 需求集中：租赁需求持续向核心优质项目集中，专业服务、金融与科技行业仍是主要驱动力。
• 政策利好：全国两会政策信号为市场提供长期向好基础，尤其利好科技、数字经济等核心产业。
• 投资趋势：内资主导市场，聚焦新兴及产业聚集区，大宗交易多为本土企业内部置换，重点布局丽泽、CBD及中关村等核心板块。

关键信息

供应和需求

• 供应情况：无新增甲级写字楼入市，全市总存量约1,263.9万平方米。
• 净吸纳量：季内净吸纳量为63,027平方米，主要由核心商务区和产业集聚区域带动。
• 区域表现：
  • CBD：成交最活跃，多个优质租户续租与搬迁，支撑租金企稳。
  • 金融街：租金维持高位，优质项目出租率高，业主小幅让利吸引新租户。
  • 中关村：租金抗跌性凸显，科技产业集聚带来稳定需求。
  • 燕莎：租金跌幅最大，受周边分流及物业升级缓慢影响。

租金走势

• 整体租金：每月每平方米217.4元，环比下降1.1%。
• 区域租金：
  • 中关村：每月每平方米250.8元，环比持平。
  • CBD：每月每平方米233.4元，环比下降0.61%。
  • 金融街：每月每平方米344.4元，环比下降1.51%。
  • 燕莎：每月每平方米185.8元，环比下降2.07%。

投资市场

• 投资趋势：内资主导，交易多为本土企业间的资产内部置换。
• 重点交易：
  • 丽泽板块：大红门建设发展收购丽泽数字金融科技示范园5万平方米，成交金额超24亿元。
  • CBD：宣亚国际收购国贸华熙国际中心C座22层，面积1,379.6平方米，用于企业智能交互中心。
  • 中关村：抖音（字节跳动）子公司以28亿元购入海淀中关村商办用地，计划自持20年。

数据图示

• 图一：北京甲级写字楼市场参考指标（显示租金、空置率等关键数据）。
• 图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积（预测未来供应趋势）。
• 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率（展示市场供需变化）。
• 图四：甲级写字楼租金走势（反映各区域租金变化趋势）。

数据来源与注释

• 数据来源：莱坊研究部。
• 注释：
  • 租金为平均净有效租金。
  • 莱坊当前统计未包含通州区域。
  • 所有成交均有待落实。

联系信息

研究及咨询部

• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管

  • 电话：+86 139 1872 3123
  • 邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com

• 吴雅茜：经理，北京研究及咨询部

  • 电话：+86 139 1159 9150
  • 邮箱：jasmine.wu@cn.knightfrank.com

北京商业物业服务部

• 黄蔚：董事总经理，华北和华东区

  • 电话：+86 137 0103 9900
  • 邮箱：virginia.huang@cn.knightfrank.com

• 严区海：总经理，北京商业物业服务部

  • 电话：+86 139 1111 1607
  • 邮箱：charles.yan@cn.knightfrank.com

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结论

北京甲级写字楼市场在2026年第一季度整体企稳，租金跌幅收窄，空置率下降，但区域分化明显。核心商务区和产业集聚区域表现强劲，非核心区域仍面临下行压力。政策导向与市场结构优化推动优质资产价值凸显，内资主导的投资趋势进一步巩固市场格局。未来市场将面临供需博弈，但长期来看，产业升级与城市更新将带来结构性修复机遇。