20211128-中达证券投资-内地房地产行业周报_新房成交面积小幅下滑_地方鼓励加快开发流程_11页_1mb

内地房地产行业周报总结

核心内容

本周内地房地产市场整体呈现稳中略降的趋势，新房和二手房成交面积均有所波动，地方政策持续支持房企资金面及规范市场秩序。整体来看，政策导向以稳定为主，部分房企因良好的财务纪律和资金实力仍受市场青睐。

主要观点

• 新房市场：42个主要城市新房成交面积环比下降12%，但2021年累计成交面积同比上升6%。其中，北京和上海新房成交面积环比分别上升27%和4%。
• 城市分化明显：一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升19%、11%及下降4%。部分城市如芜湖、福州、珠海、杭州等2021年累计交易量显著上升，分别上升约150%、78%、64%和54%。
• 库存与去化周期：截至11月27日，13个主要城市可售面积环比上升1%，平均去化周期为11.2个月，环比上升2%。上海和温州去化周期分别上升至4.2个月和11.6个月，环比分别上升19%和10%。
• 二手房市场：15个主要城市二手房交易建面环比上升8%，但2021年累计成交面积同比下降6%。深圳、南宁和东莞分别累计同比下降57%、38%和30%。部分城市如成都和金华二手房成交面积大幅上升，分别环比上升177%和下降66%。
• 价格走势：二手房挂牌出售价格指数整体稳中微降，一线城市、二线城市、三线城市、四线城市均出现不同程度的下降。

关键信息

新房成交表现

• 整体情况：42个主要城市新房成交面积环比下降12%，但2021年累计成交面积同比上升6%。
• 重点城市：
  • 北京：本周新房成交面积257,948平方米，环比上升27%，同比下降16%。
  • 上海：本周新房成交面积243,800平方米，环比上升4%，同比下降9%。
  • 广州：本周新房成交面积196,805平方米，环比下降13%，同比下降51%。
  • 深圳：本周新房成交面积105,444平方米，环比下降3%，同比下降27%。
  • 一线城市：累计成交面积同比上升19%，但本周成交面积环比仅上升4%。
  • 二线城市：累计成交面积同比上升11%，本周成交面积环比上升6%。
  • 三线城市：累计成交面积同比下降4%，本周成交面积环比下降39%。

二手房成交表现

• 整体情况：15个主要城市二手房交易建面环比上升8%，但2021年累计成交面积同比下降6%。
• 重点城市：
  • 北京：本周二手房成交面积266,359平方米，环比上升13%，同比下降30%。
  • 深圳：本周二手房成交面积40,466平方米，环比下降18%，同比下降67%。
  • 杭州：本周二手房成交面积40,653平方米，环比上升18%，同比下降75%。
  • 成都：本周二手房成交面积220,608平方米，环比上升85%，同比上升177%。
  • 金华：本周二手房成交面积22,103平方米，环比下降62%，同比下降66%。
  • 部分城市：如苏州、东莞、南宁等，二手房成交面积环比有所波动，但整体呈现下降趋势。

政策动态

• 地方政策支持：山西试行拿地即开工改革，缩短审批流程，提升资金回笼速度；成都提高房地产审批效率，鼓励项目加快上市销售，协调金融机构加大支持力度。
• 规范市场秩序：深圳发布二手房交易平台新规，要求房源信息真实完整；西宁严禁炒作“学区房”，限制房源挂牌及转让时间。
• 保障性住房建设：北京计划在“十四五”期间新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级，表明房地产行业整体表现优于市场。
• 企业表现：
  • 房企：部分信用良好、经营稳健的房企如金地集团、正荣地产等仍受市场青睐。
  • 物业管理公司：浦江中国、领悦服务集团、正荣服务等本周涨幅居前；和泓服务、中海物业、第一服务控股年初至今涨幅居前。
• 市场信心：部分投资人对行业仍保有一定信心，部分房企通过债券回购等方式稳定资产价格。

风险提示

1. 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
2. 宏观经济波动可能对房地产企业经营造成一定影响。
3. 疫情控制具有不确定性，可能对市场产生冲击。

评级说明

• 股票评级：
  • 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上；
  • 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%~20%之间；
  • 持有：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~5%之间；
  • 卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。
• 行业评级：
  • 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；
  • 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~10%之间；
  • 弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。

分析师信息

• 蔡鸿飞：分析师，联系方式：+852 3958 4629，邮箱：caihongfei@cwghl.com，SFC CE Ref: BPK 909
• 诸葛连昕：分析师，联系方式：+85239584600，邮箱：zhugelianxin@cwghl.com，SFC CE Ref: BPK 789
• 洪宁蔚：联系人，联系方式：+852 3958 4600，邮箱：Sabrinahong@cwghl.com

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