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越秀地产 (00123.HK) 2022年业绩及投资分析总结

核心内容

越秀地产在2022年实现了销售及利润的逆势增长，符合市场预期。公司全年实现主营业务收入724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%；核心净利润42.4亿元，同比增长2.2%。尽管毛利率有所下滑，但扣除土增税后的毛利率略有提升，且净利率也保持稳定。公司预计在2023年将继续保持业绩增长，主要得益于土地利润率修复、充足的已售未结转规模以及融资渠道的畅通。

主要观点

• 业绩增长：2022年公司实现营收和利润的双位数增长，销售规模同比增长8.6%，排名跃升至克而瑞TOP100第16位，是TOP30中唯一销售正增长的房企。
• 销售表现强劲：2023年1-2月，公司合同销售金额达到226.0亿元，同比增长187.3%，实现“开门红”。
• 土储及布局：截至2022年末，公司土储为2845万方，预计2023年可售资源为2400亿元，销售目标为1320亿元，对应55%的去化率。公司重点布局高能级城市，提升销售去化能力。
• 融资结构健康：公司三道红线维持绿档，剔预资产负债率68.8%，净负债率62.7%，现金短债比2.2倍。融资成本较低，流动性无忧。
• 投资建议：基于公司国资背景、优质土储及区域布局优势，预计2023-2025年营收分别为835.1/919.8/1069.6亿元，归母净利润分别为43.0/46.7/51.7亿元，对应EPS为1.39/1.51/1.67元/股，PE分别为7.6/7.0/6.3倍。目标市值为490亿港元，对应2023年10倍PE，维持“买入”评级。

关键信息

2022年财务表现

2023年展望

• 销售目标：2023年销售目标为1320亿元，较2022年增长5.6%。
• 可售资源：预计2023年可售资源为2400亿元，去化率约为55%。
• 融资情况：2022年累计发行境内债券98.4亿元，加权平均利率3.11%；平均借贷利率4.16%，同比下降0.1pct。
• 拿地情况：2021-2022年拿地金额分别为932亿元、769亿元，投销比均维持在0.6倍以上，一二线城市拿地占比超90%。

投资建议

• 目标市值：490亿港元，对应2023年10倍PE。
• 评级：维持“买入”评级。
• 关键因素：
  • 国资背景，融资成本低，流动性充足。
  • 市场竞争格局改善，多元拿地渠道及优质区域布局保障销售动能。
  • 2023年销售目标有望顺利实现。

风险提示

• 房地产政策放松力度不及预期。
• 拿地规模及毛利率不及预期。

财务指标与比率

股票信息

估值分析

• PE：2023年预计为7.6倍，2024年为7.0倍，2025年为6.3倍。
• PB：2023年预计为0.6倍，持续下降。
• EV/EBITDA：2023年预计为33.1倍，逐步下降。

结论

越秀地产凭借稳健的财务状况、优质的土储资源及良好的区域布局，在2022年实现了销售和利润的双增长，未来有望继续保持高质量增长。公司具备较强的抗风险能力和增长潜力，投资建议为“买入”，但需关注政策放松及拿地表现等潜在风险。