20220819-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-合约销售逆势增长_经营业绩稳中有增_6页_996kb

越秀地产证券研究报告总结

核心内容概览

越秀地产（00123.HK）在2022年第二季度表现出较强的市场适应能力和财务稳健性，其合约销售金额逆势增长，经营业绩稳中有增，财务流动性充足，融资渠道畅通，平均融资成本持续下降。报告维持“买入”评级，目标价为11.50港元，预期2022年和2023年核心净利润分别增长4.8%和9.8%，并保持较高的股息收益率。

主要观点

• 合约销售逆势增长：2022年H1，越秀地产实现合约销售金额489亿元，同比增长3.2%，其中广州贡献293.4亿元，同比增长10.4%，占公司总合约销售的60%。公司上半年在TOD、城市运营等优质项目上表现突出，广州市场排名领先。

• 核心净利润稳健增长：2022年H1，公司实现核心净利润21.3亿元，同比增长1.4%，虽毛利率略有下降，但核心净利润率保持稳定增长。

• 非公开市场拿地控制成本：公司通过非公开市场获取土地的比例达55%，有效控制了土地成本，有助于维持高于行业平均的毛利率水平。2022年H1，公司新增土储346万平米，其中广州新增126万平米，占比36%。

• 区域布局深化：公司持续深化“1+4”战略布局，重点投资大湾区和华东区域，上半年新增TOD项目土储80万平米，其中杭州勾庄TOD为首个非广州项目，标志着全国化拓展的突破。

• 债务结构优化：公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍。平均借贷成本为4.11%，较2021年末下降15个基点，一年内到期债务占比下降至32%。

关键信息

财务数据

市场数据

• 收盘价：9.26港元
• 总股本：30.96亿股
• 总市值：287亿港元
• 净资产：466.88亿元
• 总资产：3209.50亿元
• 每股净资产：15.08元

投资评级

• 评级：买入（维持）
• 目标价：11.50港元
• 预期升幅：24.2%
• PE：2022年为7倍，2023年为6倍
• 股息收益率：7%（截至2022年8月18日）

风险提示

• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

投资要点

• 公司财务流动性充足，融资渠道畅通，平均融资成本维持行业低位并持续下降。
• 在行业下行阶段，公司抓住机会，重点投资大湾区和华东区域，深化“1+4”区域布局。
• 通过非公开市场拿地有效控制土地成本，有助于维持高毛利率。
• 预计2022/2023年营业收入分别为690/744亿元，核心净利润分别为43/48亿元。
• 公司在2022年H1实现合约销售金额489亿元，其中广州贡献显著，TOD项目表现突出。

总结

越秀地产在2022年H1展现出较强的销售能力和财务稳健性，合约销售金额逆势增长，核心净利润保持稳定增长，同时通过非公开市场拿地有效控制成本。公司深化区域布局，强化TOD项目发展，积极拓展市场。财务结构优化，债务水平合理，平均借贷成本下降。报告维持“买入”评级，目标价为11.50港元，投资者可关注其在房地产行业的表现及财务健康状况。