20250905-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-销售逆势增长_融资成本优化_4页_428kb

越秀地产（00123.HK）详细总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2025年第二季度的业绩表现符合预期，但面临毛利率承压与核心净利润下滑的挑战。公司维持“买入”评级，主要基于其销售增长、融资成本优化以及优质土地储备等优势。

主要观点

• 销售逆势增长：2025年上半年，公司合约销售金额同比增长11.0%至615亿元，占全年销售目标的51%，行业排名保持第8位。
• 区域布局优化：公司新增土地集中在核心城市，如北京、上海、广州、杭州、西安及佛山，其中核心一二线城市投资占比达92%，土地储备中一二线城市占比高达94%（45% + 49%）。
• 融资成本下降：截至2024年末，公司加权平均借贷利率下降41个基点至3.16%，处于行业领先水平。公司“三道红线”指标继续保持绿档，财务结构稳健。
• 盈利能力承压：2025年上半年，公司毛利率同比下降3.1个百分点至10.6%，核心净利润同比下降12.7%至15.2亿元，但公司保持稳定派息率，维持40%的派息水平。
• 财务稳健性：公司流动比率和速动比率逐步改善，分别为1.6和1.0（2027E），显示短期偿债能力增强。同时，公司现金储备稳步增加，从2024年末的29.728亿港元增至2027年末的86.085亿港元。
• 盈利预测与估值：预计2025年核心净利润为12.48亿元，2026年回升至14.03亿元，2027年进一步增至15.73亿元。2025年9月4日收盘价对应的2025/2026年PE分别为13.9倍和12.4倍，估值水平合理，具备投资价值。

关键信息

一、基础数据

• 09月04日收盘价：4.69港元
• 总市值：188.79亿港元
• 总股本：40.25亿股

二、投资要点

• 销售表现：2025H1合同销售金额同比增长11.0%至615亿元，占全年销售目标的51%。
• 销售区域：北方地区、大湾区和华东地区分别贡献33.8%、27.4%和27.8%的合约销售金额。
• 可售资源：2025年可售资源达2354亿元，去化率仅需51%，且以一二线城市优质项目为主。
• 拿地策略：2025H1新增13幅土地，总建筑面积148万平方米，权益投资总额109.6亿元，平均溢价率仅9%，低于行业平均水平。
• 土地储备：截至2025H1末，公司总土地储备达2043万平方米，其中一二线城市占比94%。
• 融资优化：加权平均借贷利率同比下降41个基点至3.16%，融资成本优化显著。
• 信用评级提升：2025年上半年公司获得标普“BBB-”投资级评级，惠誉评级展望上调至稳定，成为行业唯一评级上调的房企。
• 维持“买入”评级：预计2025/2026年核心净利润分别为12.48/14.03亿元，对应PE分别为13.9/12.4倍，维持“买入”评级。

三、主要财务指标（单位：百万元人民币）

四、主要财务比率（单位：% 或 倍）

五、风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 公司销售不及预期
• 人民币贬值

结论

越秀地产在当前市场环境下保持稳健的财务结构与土地储备优势，销售表现稳健，融资成本持续优化，信用评级提升，具备较强的市场竞争力与投资价值。尽管短期内面临毛利率下降与净利润下滑的压力，但其长期增长潜力与低估值水平仍使其维持“买入”评级。投资者应关注宏观经济变化及行业政策动向，以判断其未来表现。