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越秀地产中期业绩总结

核心内容概述

越秀地产（00123.HK）在2022年中期业绩中表现出色，各项核心指标逆势增长，展现出强大的经营能力和市场竞争力。公司保持稳健的财务状况，融资成本持续下降，同时在区域布局和拓展模式上展现出显著优势，尤其在TOD模式上的突破，为其未来发展提供了有力支撑。

主要观点

1. 经营状况优秀，业绩表现亮眼

• 合同销售金额：2022年上半年合同销售金额为489.1亿元，同比增长3.2%。
• 销售目标完成度：上半年完成全年销售目标的39.6%。
• 销售均价：合同销售均价为27500元/平方米，同比上升4.2%。
• 核心净利润：2022H1核心净利润约为21.3亿元，同比增长1.4%。
• 中期股息：中期股息为每股0.275元，同比增长1.5%，核心净利润派息比例为40%。
• 行业表现：在2022年上半年全国房企销售额下降29%的背景下，越秀地产仍实现逆势增长，凸显其产品力和市场认可度。

2. 财务状况稳健，融资成本持续下降

• “三道红线”指标：2022H1剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45，全部维持在绿档。
• 融资成本：公司于2022H1境内发行人民币公司债61.5亿元，票面利率介于2.84%–3.38%之间。截至2022年6月，公司平均借贷成本为4.11%，同比下降34%。
• 财务优势：稳定的财务状况和逐渐降低的融资成本，有助于公司积极获取优质土储，尤其是TOD模式项目。

3. 区域布局聚焦，大湾区优势明显

• 大湾区销售占比：2022H1大湾区合同销售金额为317.5亿元，占公司总销售金额的65%。
• 土储布局：截至2022年6月30日，公司在全国布局30个城市，总土地储备约2860万平方米，其中大湾区占比达52.9%。
• 城市聚焦：公司持续聚焦一二线核心城市，土地储备充足，区域优势显著。

4. 拓展模式多元化，TOD模式突破

• TOD模式占比：2022H1公司新增土储中，TOD模式占比23.2%，产业勾地和国企合作增储分别占4.4%和27.0%。
• TOD项目拓展：公司与广州地铁战略合作密切，已实现TOD模式在大湾区以外城市的拓展，如杭州勾庄TOD项目。
• TOD项目储备：截至2022年6月30日，公司拥有8个TOD项目，总土地储备达359万平方米，约占公司总土储的12.6%。
• TOD模式优势：TOD模式壁垒高，公司在此类项目获取上具备明显优势。

关键信息

投资建议

• 盈利预测：预计2022-2024年EPS分别为1.23、1.46和1.87元。
• 估值：给予公司2022年7倍PE估值，对应目标价9.95港元。
• 评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 市场波动风险：销售受单一城市市场波动影响较大。
• TOD模式拓展风险：TOD模式外拓不及预期。

股票基本信息

• 收盘价：HK$9.26
• 总市值：28,673.18百万港元
• 总股本：3,096.46百万股

可比公司估值

主要财务比率

结论

越秀地产凭借其国资背景、稳健的财务状况、多元化的拓展模式以及在大湾区的深度布局，展现出强劲的市场竞争力和发展潜力。公司具备良好的融资能力和土储结构，TOD模式的突破为其未来增长注入新动力。当前估值合理，投资建议为“买入”。然而，公司仍需关注市场波动及TOD模式外拓进展，以确保持续增长。