20170424-申万宏源研究_香港_-中国海外发展-00688.HK-一季度业绩符合预期_维持中性评级_12页_1mb

中国海外发展 (688 HK) 2017年一季度业绩及投资分析总结

核心内容概览

中国海外发展 (COLI) 于2017年4月21日公布了2017年第一季度业绩，整体表现符合市场预期。公司维持“中性”评级，并将目标价从26.40港元下调至24.75港元。

一、财务表现

1. 营收与利润

• 2017年第一季度营收：274亿港元，同比增长11%。
• 经营溢利：78亿港元，同比增长10%。
• 核心每股收益 (Core EPS)：3.32港元，同比增长8%。
• 每股收益 (EPS)：3.54港元，同比增长2.7%。
• 净资产收益率 (ROE)：15.4%，同比略有提升。
• 净负债率 (Net Gearing)：从7%升至13%。
• 股息收益率：3.6%。

2. 盈利能力

• 经营利润率：扣除一次性收益后，达到28%，较2016年上半年的23%和下半年的25%有所提升。
• 每股核心净利预测：
  • 2017年：3.32港元
  • 2018年：3.77港元（同比增长13%）
  • 2019年：4.15港元（同比增长10%）

二、销售表现

• 合约销售额：570亿港元，同比增长45%。
• 销售面积：同比增长28%，达到330万平米。
• 销售均价：同比增长13%，达17,248港元/平米。
• 全年销售目标：2100亿港元，与2016年持平，低于行业平均增长目标（约20%）。
• 可售资源：达3500亿港元，同比增长12%。
• 行业对比：
  • 2017年一季度行业平均合约销售额增长为73%。
  • COLI的增长表现相对平庸。

三、土地购置

• 新增地块数量：15幅，相比2016年一季度的3幅显著增加。
• 权益建筑面积：340万平米，同比增长85%。
• 应付土地出让金：210亿元人民币，同比增长176%。
• 土地支出占比：一季度土地支出占合约销售额的46%，与行业平均48%相近。
• 全年土地支出目标：900亿元人民币，相比2016年的450亿元增加。
• 土地储备：截至2017年3月末，总土地储备稳定在4900万平米，平均成本为4240元/平米。

四、评级与目标价调整

• 评级调整：2017年3月将评级下调至“中性”（Hold）。
• 目标价调整：将目标价从26.40港元下调至24.75港元，折价幅度从20%扩大至25%。
• 原因：公司管理层对2017年销售增速的指引较为保守，且董事长及行政总裁在2016年末更换，需时间恢复增长势头；同时，未来信贷逐步收紧可能影响基本面增长。
• 股价空间：当前股价较目标价仍有约9%的上行空间。

五、行业对比与估值

1. 行业对比

• 合约销售额：COLI在2017年一季度表现不及行业平均，但整体仍保持增长。
• 其他开发商表现：
  • 万科 (2202 HK)：合约销售额增长较快，达到73%。
  • 绿城 (2007 HK)：合约销售额增长为50%。
  • 华润置地 (1109 HK)：合约销售额增长为25%。
  • 碧桂园 (2868 HK)：合约销售额增长为66%。
  • 恒大 (337 HK)：合约销售额增长为77%。

2. 估值情况

• 市盈率 (P/E)：2017年预计为6.9倍，2016年为7.4倍。
• 市净率 (P/B)：2017年预计为1.0倍，2016年为1.0倍。
• 目标价与市场估值对比：
  • COLI：目标价24.75港元，折价25%。
  • 华润置地：目标价26.78港元，折价32%。
  • 其他开发商：目标价从6.00港元到16.80港元不等，折价幅度差异较大。

六、政策影响

• 房地产调控政策：多个城市出台限购限贷政策，对市场产生一定抑制作用。
• 政策细节：
  • 上海：提高二套房首付比例至50%和70%。
  • 深圳：提高二套房首付比例至40%。
  • 杭州：提高二套房首付比例至50%。
  • 北京：提高首套房首付比例至35%和40%。
  • 天津：提高非本地买家首套房首付比例至40%。
  • 郑州：提高首套房首付比例至30%。

七、总结

• COLI在2017年第一季度的业绩表现符合预期，但销售增速低于行业平均水平。
• 公司土地购置速度加快，但土地成本仍保持在行业合理范围内。
• 考虑到管理层对2017年增长的谨慎预期及信贷收紧趋势，公司目标价下调。
• 折价率从20%扩大至25%，反映对未来基本面增长的担忧。
• 尽管公司长期增长潜力仍被看好，但短期增长动能不足，故维持“中性”评级。