> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国海外发展（00688.HK）2026年中期业绩及投资分析总结 ## 核心内容概述 中国海外发展（00688.HK）作为一线城市的标杆房企，其经营业绩稳健，展现出较强的盈利确定性。尽管2026年中期利润有所下降，但公司依然维持“买入”投资评级，主要基于其在高能级城市核心区域的战略聚焦、优质土储及商业物业的稳健扩张。 ## 主要观点 - **业绩表现**： - 2026年H1营业收入达976.0亿元，同比增长17.3%。 - 归母净利润为70.3亿元，同比下降18.2%；核心股东应占溢利为79.3亿元，同比下降约18.0%。 - 毛利率为16.1%，同比下降1.3个百分点，主要受投资物业公允价值变动净亏损及商业运营业务分部业绩下滑影响。 - 经营性现金净流入大幅改善，达285.2亿元。 - **销售与拿地策略**： - 销售金额1343.5亿元，同比增长11.8%；权益销售额连续两年保持行业第一。 - 销售均价同比提升约27%，产品结构持续向高端改善型倾斜。 - 上半年合约销售额中，香港及北上广深五城占比达68.6%。 - 公司上半年新增9宗土地，购地金额78.6亿元，权益比97.5%，拿地强度较2025年大幅回落，显示土地市场趋于谨慎。 - 7月拿地金额达256.8亿元，预计下半年拿地节奏将加快。 - **商业物业发展**： - 写字楼出租率78%，购物中心出租率95.3%，精细化运营成效显著。 - 商业运营收入35.8亿元，同比基本持平。 - **财务状况**： - 总借贷2372.2亿元，净借贷比率27.2%，资产负债率51.6%。 - 平均融资成本2.76%，为行业最低水平。 - 2026-2028年盈利预测分别为118.1亿元、121.3亿元、127.0亿元，对应EPS分别为1.08元、1.11元、1.16元。 - 当前股价对应PE为11.4倍，预计未来三年PE逐步下降至10.6倍。 - **派息政策**： - 中期派息每股23港仙，以核心溢利测算派息率约29%，维持稳健分红水平。 ## 关键信息 - **股价与市值**： - 当前股价为14.17港元。 - 总市值1550.89亿港元，流通市值与总市值一致。 - 总股本109.45亿股，流通港股占比100%。 - 近3个月换手率15.81%。 - **财务预测摘要**： - **营业收入**：预计2026-2028年分别为170.078亿、168.933亿、167.822亿百万元。 - **净利润**：预计2026-2028年分别为118.1亿、121.3亿、127.0亿百万元。 - **毛利率**：预计2026-2028年分别为15.5%、15.8%、16.2%。 - **净利率**：预计2026-2028年分别为7.7%、7.9%、8.3%。 - **ROE**：预计2026-2028年分别为3.0%、3.0%、3.1%。 - **现金流情况**： - 经营活动现金流持续为正，但2025年H1出现大幅下降。 - 投资活动现金流在2026年H1有所改善，融资活动现金流维持负值。 - 期末现金总额在2026年H1为115.229亿港元。 - **风险提示**： - 销售恢复不及预期； - 政策调整带来的经营风险； - 项目结转毛利下行。 ## 估值与财务指标 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |--------------------|------|------|------|------|------| | 营业收入（亿元） | 185.2 | 168.1 | 170.1 | 168.9 | 167.8 | | 净利润（亿元） | 15.6 | 12.7 | 11.8 | 12.1 | 12.7 | | 毛利率（%） | 17.7 | 15.5 | 15.5 | 15.8 | 16.2 | | 净利率（%） | 9.6 | 8.0 | 7.7 | 7.9 | 8.3 | | ROE（%） | 4.1 | 3.3 | 3.0 | 3.0 | 3.1 | | EPS（元） | 1.43 | 1.16 | 1.08 | 1.11 | 1.16 | | P/E（倍） | 8.6 | 10.6 | 11.4 | 11.1 | 10.6 | | P/B（倍） | 0.35 | 0.34 | 0.34 | 0.33 | 0.33 | ## 投资建议 - **评级**：买入（维持） - **理由**：公司战略聚焦一线城市，土储优质，商业物业发展稳健，盈利预测乐观，且融资成本处于行业最低水平。 - **风险提示**：需关注销售恢复、政策调整及项目结转毛利等潜在风险。