20180308-申万宏源研究_香港_-中国海外发展-00688.HK-销售提速存压力_下调评级至中性_11页_1mb

中国海外发展（688 HK）总结

核心内容

中国海外发展（COLI）是一家大型国有内地开发商，2017年实现合约销售金额2320亿港元（同比增加10%），销售面积1450万平米（同比增长11%），合约销售均价为16045港元/平米（同比下降1%）。其销售增长在行业中排名靠后，仅增长10%，而行业平均增速超过50%。2017年，公司排名中国房企百强榜第七位，较2016年下降一位。2018年前两个月的合约销售增速仍偏弱，分别为30%和14%，低于多数同行。

主要观点

• 销售表现：COLI的销售增长在行业中表现不佳，尽管2017年积极买地，但销售增速仍落后于大多数民营开发商。
• 土地储备：公司过去两年加强收并购，2017年土地支出达到950亿元，总权益土地储备面积达5300万平米，平均土地成本为5075元/平米，占当前销售均价的38%。
• 城市分布：土地储备中，14%位于一线城市，77%位于二线城市，仅9%位于三线城市。
• 管理层变动：前任主席兼CEO郝建民于2016年末辞职，颜建国于2017年初回归担任CEO，并于2017年6月成为主席。管理层变动可能影响公司短期增长。
• 评级下调：由于2017年销售疲软和土地市场过度扩张带来的利润压力，公司将评级从增持下调至中性。
• 目标价调整：公司将目标价微调至28.8港元，较原目标价28.65港元略有上调，但股价仍有约5.5%的上行空间。

关键信息

• 财务预测：公司2017年每股核心净利预测为3.22港元（同比增长4%），2018年预测为3.67港元（同比增长14%），2019年预测为4.35港元（同比增长18%）。
• 估值情况：当前股价对应2017年PE为8.5倍，2018年PE为7.4倍，2017年PB为1.2倍，2018年PB为1.0倍，较每股净资产值折价24%。
• NAV估值：公司将每股净资产值从33.7港元上调至36.0港元，但其价值可能在2019年后才开始体现。
• 目标价调整：公司将目标价从28.65港元上调至28.8港元，目标NAV折价从15%扩大至20%。

财务摘要

收入与盈利

资产负债表

总结

中国海外发展作为一家大型国有开发商，虽然拥有稳健的资产负债表和优质的土地储备，但2017年销售增长疲软，且2018年销售增速仍低于多数同行。公司通过收并购和公开市场拿地来扩充土地储备，但这一策略对利润率形成压力。管理层变动可能影响其短期表现，公司估值相对较低，存在约5.5%的上行空间，但鉴于市场环境和公司策略，评级从增持下调至中性。