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中国海外发展 (688 HK) 2016年第一季度业绩与投资分析

核心内容概览

中国海外发展（COLI）于2016年4月19日公布2016年第一季度业绩，显示其表现符合市场预期。公司维持“买入”评级，并更新了其2016-2018年的盈利预测与目标股价。

主要观点

• 业绩表现：2016年第一季度，COLI实现销售收入247亿港元，同比增长5%；经营溢利71亿港元，同比增长4%。经营利润率从2015年四季度的21.5%回升至28.8%，略低于2015年一季度的29.1%和二季度的31.2%。
• 合约销售：第一季度合约销售达393亿港元，同比增长20%。销售面积达258万平米，同比增长14%。尽管同比增速低于行业平均水平（约70%），但公司管理层强调将完成对中信股份（267:HK）旗下住宅资产的收购，预计会显著提升全年合约销售表现。
• 土地储备：COLI在2016年第一季度放缓了土地购置，仅在济南、南昌和香港新增三个项目，总支出为75亿元人民币。公司通过收购中信股份的住宅资产，土地储备将从约4100万平米增至6500万平米。
• 财务状况：截至2016年3月，公司持有约1000亿港元现金，净负债权益比维持在8%，处于行业低位。公司资产负债表稳健，是行业中表现最强的之一。
• 投资评级：分析师维持“买入”评级，认为COLI作为大型蓝筹股，将在行业整合中受益。目标价为33.6港元，较当前股价有约35%的上行空间。

关键信息

财务摘要（2014-2018年预测）

与行业对比

• 合约销售：COLI在2016年第一季度合约销售为393亿港元，高于2015年同期的32.6亿港元，但低于行业平均增速。
• 销售面积：销售面积达258万平米，同比增长14%，低于行业平均增速。
• 核心每股净利：COLI的核心每股净利预测分别为2016年3.41港元（+14% YoY）、2017年3.81港元（+12% YoY）、2018年4.49港元（+18% YoY）。

土地储备

• COLI在2016年第一季度仅新增三个项目，土地储备保持稳定。
• 通过收购中信股份的住宅资产，土地储备将增加至6500万平米，主要为可售成熟项目。
• 此前已从母公司中国建筑（601688:SS）获得约1090万平米土地储备，收购对价338亿元人民币。

股价表现

• 自3月中旬业绩公布后，股价调整约10%，主要由于获利回吐及行业整体表现不佳。
• 分析师认为，长期来看，COLI作为大型蓝筹股，将受益于行业整合。

关键图表

• 图1：季度收入与EBIT及同比增长
• 图2：EBIT利润率
• 图3：季度收入
• 图4：资产负债表
• 图5：主要上市开发商季度合约销售及同比增长
• 图6：COLI年度土地购买
• 图7：季度土地购买（不包括2015年第二季度注入）
• 图8：中信地产2014-2015年合约销售表现
• 图9：中信地产土地储备区域分布
• 图10：COLI收购中信地产后股权结构变化
• 图11：主要上市开发商平均折扣率与HSCEI对比（2005-2016）
• 图12：估值与目标价
• 图13：主要开发商毛利率对比
• 图14：主要开发商销售费用占比对比

总结

中国海外发展（COLI）在2016年第一季度的业绩表现符合预期，尽管同比增速未达行业平均水平，但其财务状况稳健，现金储备充足，净负债权益比保持在低位。公司通过收购中信地产的住宅资产，将显著提升土地储备与销售能力。分析师维持“买入”评级，并设定了33.6港元的目标价，认为其作为大型蓝筹股，将长期受益于行业整合。