房地产行业对国务院土地审批权下放的点评：农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间-20200312-华创证券-21页_1mb

报告摘要

国务院土地审批权下放点评总结

核心内容

国务院于2020年3月12日发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将农用地转为建设用地的审批权下放至省级政府，试点地区包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。此举旨在深化“放管服”改革，优化土地管理方式，增强土地管理的灵活性，推动区域高质量发展。

主要观点

政策内容
- 农用地转性审批权下放，赋予省级政府更大自主权。
- 永久基本农田转为建设用地和征地审批权委托部分省份，试点期限为一年，且对试点省份实施动态调整。
依据精神
- 改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区获得更大发展空间。
- 中央财经委员会和中央经济工作会议均强调了土地管理改革的重要性，推动区域发展战略和高质量发展。
改革动因
- 从“自上而下”的指标分配转变为“自下而上”的供需撮合，解决土地指标浪费和低效问题。
- 通过土地要素支撑跟着项目走，提升土地使用效率，满足实际发展需求。
改革影响
- 优势地区将获得更大发展空间，有利于推动高质量发展。
- 对房地产行业，尤其是一二线城市，有助于土地供应与需求匹配，支持“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标。
- 有助于推动物业管理行业进入更广阔的发展阶段。
投资建议
- 继续推荐房地产和物业管理行业。
- 建议关注优质房企和物管企业，如：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福、招商积余、绿城服务、保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、龙湖集团、大悦城、新城控股、华润置地、宝龙地产等。
风险提示
- 新冠肺炎疫情对经济影响可能超预期。
- 房地产调控和融资政策可能进一步收紧。

关键信息

政策调整：农用地转性审批权下放，试点地区为8个省市，试点期限一年。
法律依据：新《土地管理法》实施，调整了土地审批流程和管理方式。
土地管理改革：土地计划管理方式改革，不再采取因素法分解指标，实行“跟着项目走”的模式。
区域发展支持：通过土地审批权下放，支持优势地区发展，推动区域协调发展和高质量发展。
配套政策：地方政府在疫情期间出台多项土地支持政策，包括缓缴出让金、延期缴纳、降低保证金比例等，减轻企业负担。

政策背景与支持措施

图表1：《土地管理法》修正前后对照

第五条：调整为“自然资源主管部门”统一管理土地，细化了职责划分。
第十三条、第十四条：将农用地转为建设用地的审批权下放，强化了对土地承包经营权的保护。
第三十二条、第三十三条：强调永久基本农田保护，明确其不得擅自转为建设用地，且需经国务院批准。
第四十四条、第四十五条：优化农用地转用和征地审批流程，支持地方根据实际情况灵活处理。

图表2：近期土地管理制度改革会议

2019年8月：中央财经委员会提出土地管理制度改革，增强灵活性，促进优势地区发展。
2019年12月：中央经济工作会议强调区域发展战略，完善区域政策和空间布局。
2020年2月：自然资源部召开会议，推进《土地管理法实施条例》修改和配套政策出台，明确土地计划管理改革方向。

图表3：宏观政策支持

货币政策：央行和相关机构出台多项措施，包括降息、流动性支持、专项再贷款等，缓解企业融资压力。
财政支持：中央财政对疫情防控重点企业贷款给予贴息支持，确保企业贷款利率低于1.6%。
房地产支持：强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

图表4：春节后各地土地支持政策

多地延缓土地出让金缴纳：如承德、嘉兴、中山、天津、广州南沙、杭州、上海、重庆江津、浙江、西安、无锡、南昌、合肥、福州、沈阳、苏州、抚州、南通、鹤壁、云南等。
优化土地出让流程：包括降低竞买保证金比例、延长缴纳期限、允许分期缴纳、缓缴违约金等。
支持项目开发：包括延长开竣工期限、简化审批流程、开通绿色通道、支持预售资金使用等。

图表5：需求端支持政策

多地出台购房补贴政策：如衡阳、岳阳、长沙、岳阳、益阳、常德、张家界、邵阳、衡阳、怀化等，对购房者提供契税补贴、车位补贴等，刺激房地产市场需求。

总结

国务院土地审批权下放改革，是深化“放管服”改革、优化土地管理的重要举措，赋予省级政府更大自主权，推动土地管理灵活性，支持优势地区高质量发展。该政策结合疫情防控背景，地方政府密集出台土地支持政策，减轻企业负担，促进房地产市场平稳发展。同时，政策强调土地要素支撑跟着项目走，确保土地使用效率和供需匹配。在投资方面，继续推荐房地产和物业管理行业，关注优质企业，同时提示疫情及调控政策可能带来的风险。

展开完整摘要