通俗易懂谈土改：审批权下放利好什么？“三块地”改革有何长期影响？-20200408-申万宏源-16页_2mb

报告摘要

土地改革分析总结

核心内容

土地改革是中国农村经济结构优化的重要举措，旨在解决土地制度中存在的深层次问题，提升农民财产性收入，促进城乡融合发展。新一轮土地改革始于2013年，以“农村集体产权制度改革”和“农村土地制度改革”为两条主线推进。其中，“农村土地制度改革”（即“三块地”改革）因涉及土地所有权、流转交易及财产性权利的变化，对宏观经济、城市生活和资本市场产生较大外溢影响，是本文研究的重点。

主要观点

土地分类现状：
- 按所有权分为“国家所有”和“农民集体所有”。
- 按用途分为“农用地”、“建设用地”、“未利用地”三大类。
- 按地理情况和使用现状进一步细分为12中类、75小类。
“三块地”改革：
- 土地征收制度改革：旨在限制地方政府滥用征地权，提高农民补偿，减少征地范围。
- 集体经营性建设用地入市：打通农村集体土地直接入市渠道，增加农民财产性收入。
- 宅基地改革：盘活存量宅基地，推动有偿退出和内部流转，解决利用粗放、退出不畅、取得困难的问题。
审批权下放与土地改革的关系：
- 审批权下放主要针对经济发达地区，有利于增加土地供应，促进地方财政增收和城市发展。
- 尽管审批权下放看似与土地征收制度改革相冲突，但实际上两者目标一致，均有助于提升土地利用效率和农民权益。
土地改革对投资的影响：
- 短期：利好发达地区基建，关注上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科。
- 中期：推动农民增收，利好三四线城市房地产去库存，关注中南建设、云南城投；同时带动大众消费增长，关注家电、汽车、食品饮料等行业龙头。
- 长期：土地流转加速，出现新型农村经营主体，利好优质农资公司，关注苏垦农发、北大荒、隆平高科、登海种业。

关键信息

土地征收制度改革：
- 强调“公共利益”定义的明确，减少地方政府自由裁量空间。
- 案例显示，农民可获得部分土地增值收益，但比例因地区而异。
集体经营性建设用地入市：
- 截至2018年底，入市地块面积9万余亩，总价约257亿元。
- 全国集体经营性建设用地规模超5000万亩，按均价估算总金额可达14.25万亿元，但实际可能被高估。
- 增值收益调节金征收比例约为总价的11.1%，未来可能下调以激发农民积极性。
宅基地改革：
- 全国宅基地约2.7亿亩，空置约1.14亿亩。
- 宅基地使用权可有偿退出，试点地区已实现部分腾退，农民可获得经济补偿。
- 审批权下放至乡（镇）级，提高农民取得宅基地的便利性。

投资全景图

时间阶段	核心影响	关注行业/公司
短期	审批权下放，推动发达地区基建	上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科
中期	农民增收，利好三四线房地产去库存	中南建设、云南城投
中期	农民收入提升，带动大众消费	家电（格力电器、美的集团）、汽车（长安汽车）、食品饮料（双汇发展、伊利股份）
长期	土地流转加速，新型经营主体出现	苏垦农发、北大荒、隆平高科、登海种业