20210308-首创证券-房地产行业周报_增加供给保障住房需求_楼市调控持续深化_26页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

2021年3月房地产行业在政策层面持续深化调控，强调“房住不炒”主基调，同时加大保障性租赁住房及共有产权住房的供给。政府工作报告提出通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式，解决大城市住房问题，推动房地产市场平稳健康发展。银保监会主席郭树清指出，房地产是金融体系最大的灰犀牛，政策思路以防风险为主要着力点。

主要观点

• 政策导向：房地产金融风险管控是政策重点，抑制房地产泡沫，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 行业趋势：当前主流地产股PE为5.8倍，较历史估值中枢仍有20%-30%提升空间，结合业绩增长和高比例分红，地产股具备相对收益特性，有望迎来春季行情。
• 投资建议：建议关注龙头房企如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

关键信息

板块行情回顾

• A股房地产指数：上周下跌1.84%，年初至今上涨0.90%。
• 港股内房股：上周平均涨幅为-0.80%，年初至今平均涨幅为5.83%。
• 物业板块：上周平均跌幅为-4.37%，年初至今平均涨幅为3.27%。
• 板块相对表现：房地产板块表现弱于大盘，但年初至今相对上证指数仍保持微幅增长。

重点城市商品房成交

• 商品房成交面积：上周55城成交面积为772.3万平米，环比增长2%，同比增长125%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：上周成交面积环比增长28%，同比增长214%。
  • 二线城市：上周成交面积环比增长6%，同比增长112%。
  • 三四线城市：上周成交面积环比下降10%，同比增长112%。
• 重点城市表现：
  • 北京、上海、广州、杭州等城市表现突出，成交面积显著增长。
  • 无锡、济南等城市成交面积出现下降。

重点城市二手房成交

• 二手房成交面积：上周16城成交面积为176万平米，环比增长4.6%，同比增长94%。
• 重点城市表现：
  • 北京、杭州、南京、苏州、成都等城市成交面积增长显著。
  • 深圳、宁波等城市二手房成交面积增长幅度较大。

库存及去化周期

• 可售面积：15个城市商品房可售面积为15844.2万平米，环比下降1.3%。
• 去化周期：整体为13.9个月，环比下降0.4个月。
• 一线城市去化周期：平均为11.4个月。

土地市场

• 住宅类土地供应：上周供应面积为487.3万平米，环比增长392%，同比下降61%。
• 住宅类土地成交：上周成交面积为380.8万平米，环比增长119%，同比下降41%。
• 土地成交总价：上周为286.6亿元，环比增长18%，同比下降31%。
• 供求比：3个月移动平均为0.59，环比下降0.08。
• 平均成交楼面均价：7527元/平米，环比下降46.1%。
• 平均成交溢价率：18.1%，环比上升6.4个百分点。

市场资金环境

• LPR利率：1年期为3.85%，5年期以上为4.65%，连续10个月保持不变。
• 房贷利率：首套房平均利率为5.26%，环比上涨4bp；二套房平均利率为5.56%，环比上涨3bp。
• 房地产贷款余额：2020年末为49.58万亿元，同比增长11.7%，占人民币贷款余额比重为28.7%。
• 新增房地产贷款：2020年全年新增5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.3%。

重点房企2月销售情况

• 销售表现：多数房企销售额增长显著，如碧桂园（129.5%）、融创中国（170.5%）、金科股份（377.8%）等。
• 销售目标：如万科A设定2021年销售目标为1050亿元。

房企融资情况

• 近期融资动态：包括滨江集团、中国奥园、金科股份等企业的融资活动，涉及金额从7亿元到3.25亿美元不等。
• 融资利率：多数融资票面利率在3.8%至11.625%之间。

重点公司动态

• 年报/业绩预告：部分公司如宝龙商业、宝龙地产、世茂服务等公布2020年业绩，多数表现良好。
• 融资活动：包括旭辉控股集团赎回优先票据、金科股份发行公司债等。
• 其他动态：恒大物业、亿达中国控股等公司也有相关业务拓展或并购活动。

重点公司估值

• A股重点公司：包括万科A、保利地产、招商蛇口等，PE（TTM）在5.6-11.2倍之间，PB在1.1-4.9倍之间，ROE在15.6%-28.9%之间。
• 内房股：包括中国海外发展、华润置地、碧桂园等，PE（TTM）在3.5-11.2倍之间，PB在1.1-4.9倍之间，ROE在15.6%-28.9%之间。
• 物业股：包括碧桂园服务、保利物业、中海物业等，PE（TTM）在21.0-49.7倍之间，PB在5.8-49.3倍之间，ROE在17.2%-43.8%之间。

风险提示

• 疫情再次爆发可能对经济预期造成冲击。
• 房地产调控政策可能超预期收紧。
• 房地产销售及结算可能大幅低于预期，房价可能超预期下跌。

投资建议

• 股票投资评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（涨幅5%-15%之间）、中性（涨幅-5%至5%之间）、减持（跌幅5%以上）。
• 行业投资评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（行业与整体市场表现基本持平）、看淡（行业弱于整体市场表现）。

分析师简介

王嵩，房地产行业首席分析师，具有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

分析师声明

本报告反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方影响，作者对报告内容和观点负责。

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