高力季报___2021年第一季度上海写字楼市场：需求持续回暖，市场信心重塑_3页_497kb
报告摘要
上海写字楼市场总结（2021年第一季度）
核心内容概述
2021年第一季度，上海写字楼市场延续了去年第四季度的回暖趋势，整体表现强劲，净吸纳量达到216,000平方米，是自2018年以来最强的单季表现。市场信心快速回升，租金跌幅收窄，空置率下降，显示出租赁市场持续复苏的态势。
主要观点
- 市场活跃度恢复：本季度租赁市场表现优异，净吸纳量显著增长，反映出市场需求的回暖。
- 行业需求强劲：专业服务、TMT（科技、媒体与通信）和金融行业是主要的需求驱动力，合计贡献了约78%的净吸纳量。
- 租金趋于稳定：随着需求的回升，租金降幅收窄，尤其是次中心区域的写字楼市场租金已出现企稳迹象。
- 空置率下降：全市甲级写字楼空置率下降0.6个百分点至22.0%，显示出市场供需关系的改善。
- 未来展望积极：预计2021年全年租赁需求将继续稳健复苏，整体经济的稳步增长将支撑市场发展。
关键信息
本季度市场表现
- 净吸纳量：216,000平方米（自2018年以来最强单季表现）
- 租金变化：
- 本季度平均租金为人民币7.57元/平方米/天，同比下跌0.9%。
- 2021全年预计平均租金为人民币7.52元/平方米/天，同比下跌1.6%。
- 空置率变化：
- 本季度空置率为22.0%，同比下降0.6个百分点。
- 2021全年预计空置率为27.2%，同比上升4.6个百分点。
主要租赁交易行业占比
- 专业服务：32%
- TMT行业：24%
- 其他行业：22%（未明确）
主要租赁交易案例
| 租户 | 项目 | 面积（平方米） | 子市场 |
|---|---|---|---|
| 大成律师事务所 | 上海环球金融中心 | 13,076 | 陆家嘴 |
| 君合律师事务所 | 兴业太古汇T1 | 8,500 | 南京西路 |
| 中德安联 | 富士康大厦 | 5,200 | 陆家嘴 |
| I.T CHINA | 都市总部大厦 | 3,500 | 人民广场 |
| 达索系统 | 富士康大厦 | 2,600 | 陆家嘴 |
| 中外运 | 海洋大厦 | 3,000 | 人民广场 |
| 安晟信 | 瑞安广场 | 1,200 | 淮海中路&新天地 |
| 博和律师事务所 | 会德丰广场 | 2,141 | 南京西路 |
| 信达澳银基金 | 浦东嘉里城 | 1,100 | 花木 |
大宗交易案例
| 项目 | 面积（平方米） | 买家 | 卖家 |
|---|---|---|---|
| 绿地外滩中心T4 | 61,000 | 建信人寿 | 绿地集团 |
| 虹桥嘉汇5号楼 | 10,905 | 新长宁集团 | 某政府平台公司 |
| 安波路439号1-5层及348个车位 | 19,964 | 南京市中院 | 创邑 |
子市场表现
核心区子市场
| 子市场 | 空置率（%） | 平均租金（元/平方米/天） |
|---|---|---|
| 竹园 | 11.5 | 7.99 |
| 陆家嘴 | 16.2 | 9.76 |
| 徐家汇 | 4.1 | 7.66 |
| 南京西路 | 13.4 | 11.31 |
| 新天地 | 11.5 | 8.65 |
| 人民广场 | 13.3 | 7.90 |
| 南外滩 | 53.0 | 7.19 |
| 外滩 | 9.5 | 8.82 |
| 虹桥开发区&古北 | 19.6 | 6.24 |
| 中山公园 | 3.1 | 7.56 |
次中心区子市场
| 子市场 | 空置率（%） | 平均租金（元/平方米/天） |
|---|---|---|
| 北滨江 | 40.0 | 5.00 |
| 世博&耀华 | 58.7 | 6.16 |
| 前滩 | 40.4 | 6.03 |
| 真如 | 49.0 | 5.05 |
| 徐汇滨江 | 71.6 | 5.43 |
| �莘庄 | 20.5 | 4.34 |
| 虹桥商务区 | 19.1 | 5.93 |
| 花木 | 9.1 | 7.20 |
| 中山北路 | 20.7 | 6.16 |
| 长风 | 10.4 | 4.71 |
| 长寿路 | 6.9 | 6.42 |
| 东外滩 | 14.0 | 5.65 |
| 五角场 | 29.2 | 5.01 |
| 大宁 | 49.4 | 5.26 |
| 天目恒丰 | 29.2 | 6.69 |
| 四川北路 | 22.8 | 5.78 |
| 北外滩 | 32.0 | 6.97 |
市场趋势预测
- 预计2021年全年净吸纳量将继续保持良好态势，达到约961,000平方米。
- 2021-2025年期间，甲级写字楼市场预计平均租金为人民币7.52元/平方米/天，空置率预计为27.2%。
- 未来几年，上海写字楼市场将维持稳定增长，尤其关注陆家嘴、前滩、徐汇滨江和北外滩等子市场。
建议
高力建议租户借此时机锁定较长租约，并争取更有利的租金方案，以应对未来可能的市场波动。
联系信息
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邓懿君，董事总经理，中国
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袁晓超，董事，研究，华东区
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