上海甲级写字楼市场季度报告_6页_1mb

上海甲级写字楼市场2026年第二季度总结

核心内容概述

2026年第二季度，上海甲级写字楼市场在供应放缓与租赁需求回升的双重影响下，呈现阶段性改善。市场空置率下降0.7个百分点至23.5%，净吸纳量录得209,314平方米，环比上升51%。租金继续下行，但跌幅收窄，平均租金为每天每平方米人民币5.81元，环比下跌1.9%。核心市场租金韧性增强，部分新兴区域也因性价比和可承接大面积需求而表现活跃。

主要观点

• 供应放缓：第二季度新增供应约69,000平方米，较第一季度明显回落，供应节奏更为温和，有助于市场短期消化空置。
• 需求回升：科技、生物医药、金融及零售类企业表现出较强的新租和扩租需求，推动市场净吸纳量环比上升。
• 租金走势：整体租金继续下行，但跌幅收窄。核心三区（南京西路、淮海中路、小陆家嘴）租金调整幅度有限，成为支撑市场租金的重要因素。
• 租赁行为：企业更倾向于利用租金调整窗口期进行办公升级、团队扩充和跨区整合，中等及大面积段成交占比上升。
• 买家结构：自用型与价值型买家主导市场交易，关注收益稳定及后续改造空间，核心地段、低总价、可分割出售或具备产业用途的项目更受欢迎。

关键信息

供应情况

• 第二季度新增供应约69,000平方米，较第一季度下降。
• 淮海中路核心市场的K11二期竣工交付，带来44,000平方米新增面积。

需求情况

• 租赁活动升温，科技、生物医药、金融、零售及专业服务行业是主要需求来源。
• 企业更积极地利用低租金窗口期进行办公升级、团队扩充及跨区整合。
• 中等面积（1,000至3,000平方米）及大面积（5,000平方米以上）成交占比提升。

租金走势

• 平均租金为每天每平方米人民币5.81元，环比下跌1.9%。
• 核心三区租金跌幅显著低于整体市场，显示出更强的租金韧性。
• 新兴市场如前滩、徐汇滨江及后世博因高性价比和可承接大面积需求，租金跌幅收窄。

投资市场

• 第二季度共成交8宗写字楼及产业园区物业，总金额超过40亿元，上半年累计成交金额超过150亿元。
• 投资者更加审慎，倾向于自用型、价值型及具备改造潜力的项目。
• 主要买家包括自用型企业、产业资本、本地民营买家及长期资金。

重点交易案例

市场展望

• 下半年市场仍将面临高存量空置和新增供应的双重压力，租金短期内可能继续温和下探。
• 优质楼宇和具备产业集聚优势的重点子市场有望率先企稳。
• 金融、科技、专业服务、医药健康及贸易物流等行业仍是主要租赁成交来源。
• 核心商务区和新兴区域因交通便利、配套完善，将继续吸引市场关注。
• 市场全面复苏需依赖宏观预期改善和企业扩张意愿增强。

图表与数据

• 图一：上海甲级写字楼市场参考指标，展示空置率、净吸纳量及租金变化。
• 图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积，反映未来供应趋势。
• 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率，直观展示市场动态。
• 图四：甲级写字楼租金走势，反映不同区域租金变化情况。

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