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上海甲级写字楼市场总结（2026年第二季度）

核心内容概览

2026年第二季度，上海甲级写字楼市场在供应放缓与租赁需求回升的双重作用下，呈现出阶段性改善的趋势。市场整体空置率下降，净吸纳量环比上升，租金虽继续下行但跌幅有所收窄，显示市场供需关系逐步趋于平衡。

主要观点

• 供应情况：第二季度新增供应约69,000平方米，较第一季度明显减少，供应节奏更为温和，有利于市场消化前期空置面积。
• 需求情况：租赁活动升温，尤其在科技、生物医药、金融及零售等行业，推动市场净吸纳量上升51%至209,314平方米。
• 租金走势：平均租金继续下跌1.9%至每天每平方米5.81元，但核心三区（南京西路、淮海中路、小陆家嘴）租金跌幅较小，显示出较强的租金韧性。
• 租户行为：企业开始利用租金调整窗口期进行办公升级、团队扩充及跨区整合，中等及大面积段成交占比提升，反映租户扩张和整合意愿增强。
• 投资市场：第二季度共成交8宗写字楼及产业园区物业，总金额超40亿元，上半年累计成交超150亿元。自用型与价值型买家主导市场，关注收益稳定及改造潜力。

关键信息

供应与需求变化

• 供应：第二季度新增供应69,000平方米，较第一季度明显回落。
• 需求：净吸纳量环比上升51%，主要由科技、生物医药、金融、零售及专业服务等行业带动。
• 空置率：空置率下降0.7个百分点至23.5%。
• 租金：平均租金环比下跌1.9%至5.81元/天/平方米，但跌幅收窄。

行业表现

• 科技与生物医药：融资环境改善、资本市场活跃度提升，推动研发、运营和管理团队的办公需求。
• 金融：继续作为主要租赁成交行业之一，支撑市场活跃度。
• 零售与专业服务：同样在租赁活动中表现活跃，促进市场去化。

区域动态

• 核心市场：南京西路、淮海中路、小陆家嘴凭借区位优势和楼宇品质，租金跌幅较小，成为市场支撑力量。
• 新兴市场：前滩、徐汇滨江、后世博等区域凭借高性价比和可承接大面积需求的优势，吸引企业入驻，租金跌幅明显收窄。

租户行为分析

• 内资企业：租赁决策更注重成本控制、面积效率和业务扩张弹性，既关注核心商务区，也积极进入新兴板块。
• 外资企业：更重视楼宇品质、国际化配套、交通便利性及员工通勤体验，倾向于续租及小幅调整。

投资市场动态

• 交易数量：第二季度共成交8宗写字楼及产业园区物业，总金额超过40亿元。
• 买家类型：自用型企业、产业资本、本地民营买家及长期资金为主要买家。
• 交易偏好：投资者更倾向于收益稳定、存在改造空间的项目，如核心区小体量资产、可改造物业及具备成本优势的项目。

图表与数据说明

• 图一：展示上海甲级写字楼市场参考指标，包括空置率、净吸纳量等。
• 图二：预测2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积，反映未来市场供应趋势。
• 图三：展示甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率的变化趋势。
• 图四：展示甲级写字楼租金走势，突出核心市场与新兴市场的差异。

未来展望

• 短期趋势：租金预计短期内仍将温和下行，但优质楼宇和重点子市场有望率先企稳。
• 长期发展：市场全面复苏依赖宏观预期改善与企业扩张意愿增强，租赁需求将以搬迁升级、降本增效和整合办公资源为主。
• 区域关注：核心商务区及交通便利、配套完善的新兴区域将继续受到市场关注。

联系信息

如需了解更多关于上海写字楼市场的研究与咨询服务，请联系莱坊研究及咨询部：

• 杨悦晨
  董事，上海及北京研究及咨询部主管
  电话：+86 139 1872 3123
  邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com

• 殷元敖
  上海研究及咨询部高级经理
  电话：+86 134 8207 8781
  邮箱：mars.yin@cn.knightfrank.com

• 黄蔚
  董事总经理，华北和华东区
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