> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海甲级写字楼市场总结（2026年第二季度） ## 核心内容概览 2026年第二季度，上海甲级写字楼市场在供应放缓与租赁需求回升的双重作用下，呈现出阶段性改善的趋势。市场整体空置率下降，净吸纳量环比上升，租金虽继续下行但跌幅有所收窄，显示市场供需关系逐步趋于平衡。 ## 主要观点 - **供应情况**：第二季度新增供应约69,000平方米，较第一季度明显减少，供应节奏更为温和，有利于市场消化前期空置面积。 - **需求情况**：租赁活动升温，尤其在科技、生物医药、金融及零售等行业，推动市场净吸纳量上升51%至209,314平方米。 - **租金走势**：平均租金继续下跌1.9%至每天每平方米5.81元，但核心三区（南京西路、淮海中路、小陆家嘴）租金跌幅较小，显示出较强的租金韧性。 - **租户行为**：企业开始利用租金调整窗口期进行办公升级、团队扩充及跨区整合，中等及大面积段成交占比提升，反映租户扩张和整合意愿增强。 - **投资市场**：第二季度共成交8宗写字楼及产业园区物业，总金额超40亿元，上半年累计成交超150亿元。自用型与价值型买家主导市场，关注收益稳定及改造潜力。 ## 关键信息 ### 供应与需求变化 - **供应**：第二季度新增供应69,000平方米，较第一季度明显回落。 - **需求**：净吸纳量环比上升51%，主要由科技、生物医药、金融、零售及专业服务等行业带动。 - **空置率**：空置率下降0.7个百分点至23.5%。 - **租金**：平均租金环比下跌1.9%至5.81元/天/平方米，但跌幅收窄。 ### 行业表现 - **科技与生物医药**：融资环境改善、资本市场活跃度提升，推动研发、运营和管理团队的办公需求。 - **金融**：继续作为主要租赁成交行业之一，支撑市场活跃度。 - **零售与专业服务**：同样在租赁活动中表现活跃，促进市场去化。 ### 区域动态 - **核心市场**：南京西路、淮海中路、小陆家嘴凭借区位优势和楼宇品质，租金跌幅较小，成为市场支撑力量。 - **新兴市场**：前滩、徐汇滨江、后世博等区域凭借高性价比和可承接大面积需求的优势，吸引企业入驻，租金跌幅明显收窄。 ### 租户行为分析 - **内资企业**：租赁决策更注重成本控制、面积效率和业务扩张弹性，既关注核心商务区，也积极进入新兴板块。 - **外资企业**：更重视楼宇品质、国际化配套、交通便利性及员工通勤体验，倾向于续租及小幅调整。 ### 投资市场动态 - **交易数量**：第二季度共成交8宗写字楼及产业园区物业，总金额超过40亿元。 - **买家类型**：自用型企业、产业资本、本地民营买家及长期资金为主要买家。 - **交易偏好**：投资者更倾向于收益稳定、存在改造空间的项目，如核心区小体量资产、可改造物业及具备成本优势的项目。 ## 图表与数据说明 - **图一**：展示上海甲级写字楼市场参考指标，包括空置率、净吸纳量等。 - **图二**：预测2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积，反映未来市场供应趋势。 - **图三**：展示甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率的变化趋势。 - **图四**：展示甲级写字楼租金走势，突出核心市场与新兴市场的差异。 ## 未来展望 - **短期趋势**：租金预计短期内仍将温和下行，但优质楼宇和重点子市场有望率先企稳。 - **长期发展**：市场全面复苏依赖宏观预期改善与企业扩张意愿增强，租赁需求将以搬迁升级、降本增效和整合办公资源为主。 - **区域关注**：核心商务区及交通便利、配套完善的新兴区域将继续受到市场关注。 ## 联系信息 如需了解更多关于上海写字楼市场的研究与咨询服务，请联系莱坊研究及咨询部： - **杨悦晨** 董事，上海及北京研究及咨询部主管 电话：+86 139 1872 3123 邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com - **殷元敖** 上海研究及咨询部高级经理 电话：+86 134 8207 8781 邮箱：mars.yin@cn.knightfrank.com - **黄蔚** 董事总经理，华北和华东区 电话：+86 137 0103 9900 邮箱：virginia.huang@cn.knightfrank.com ## 重要声明 - 本文件及其内容仅提供一般数据，可能随时变更而不另行通知。 - 所有图片仅用于展示用途。 - 本文件不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。 - 因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 - 本文件及其内容属莱坊所有，受版权保护。 - 未经授权，不得使用或透露本文件内容。