CBRE-2018年Q1中国物流市场报告-2018.4-8页-1mb

中国物流市场报告（2018年第一季度）总结

核心内容

2018年第一季度，中国物流市场整体呈现供不应求的态势，推动租金加速上涨。宏观经济保持稳定增长，社会物流总额和物流业总收入均实现同比增长，消费和工业生产持续向好。同时，工业用地政策收紧，对物流仓储市场产生深远影响，尤其在一线城市如北京、上海、成都等，市场供需关系更加紧张，租金上涨显著。

主要观点

• 供需失衡加剧租金上涨：全国主要城市高标仓库市场新增供应量有限，空置率大幅下降，租金普遍上涨。
• 一线城市政策影响显著：北京、上海等地因工业用地政策收紧，限制了仓储物业的新开发，导致市场供不应求，租金上涨明显。
• 二线城市需求增长：如成都、宁波、无锡等地，物流仓储市场因电商、零售和第三方物流需求旺盛，租金和去化率均有显著提升。
• 宏观经济支撑物流需求：GDP增速稳定，社会消费品零售总额增长强劲，工业增加值和制造业PMI均表现良好，物流市场持续受益。
• 政策导向影响市场格局：工业用地政策逐步从一线城市向二线城市蔓延，对物流用地市场和租赁市场形成更强的管控。

关键信息

全国物流市场概况

• 租金上涨：主要城市高标仓库租金普遍上涨，一线城市涨幅显著，如北京租金上涨9.9%，上海上涨4.5%。
• 空置率下降：全国主要城市平均空置率下降2.0个百分点至10.8%，其中一线城市空置率仍处于低位，部分二线城市空置率大幅下降。
• 社会物流总额：一季度全国社会物流总额为62.4万亿元，同比增长7.2%。
• 物流业总收入：一季度物流业总收入2.1万亿元，同比增长8.2%。

区域市场分析

重点城市分析

• 北京：工业用地政策收紧，限制仓储开发，导致市场供不应求，租金大幅上涨9.9%，空置率低于0.5%。部分项目延期交付，影响市场供需平衡。
• 上海：新增供应23.3万平方米，但部分区域出现落税政策，提高租户门槛，空置率上升2.5个百分点至7.6%。
• 成都：新增供应13万平方米，净吸纳量同比上涨248%，空置率降至10.3%，租金环比上涨1.5%。电商和新零售成为主要驱动力。
• 深圳：高标仓供应持续紧张，空置率降至4.2%的历史新低，租金微涨0.3%。未来新增供应仍有限，市场供不应求可能持续。
• 武汉：优质物流设施市场未新增供应，空置率下降3.3个百分点至10.4%。未来六个月预计新增供应将突破30万平方米。

物流用地政策影响

• 工业用地政策收紧：北京、上海等地对物流仓库出租实施税收政策，提高租户门槛，延长租赁流程。
• 弹性年期制推行：广州、成都、北京等城市开始推行工业用地弹性年期制，如成都工业用地出让年限统一为20年。
• 政策向二线城市蔓延：随着一线城市政策影响扩大，二线城市物流用地市场也将面临更严格的政策管控。

优质项目出售信息

总结

2018年第一季度，中国物流市场因供需失衡、政策收紧及电商和零售需求增长等因素，整体呈现租金上涨、空置率下降的趋势。一线城市如北京、上海、深圳租金涨幅显著，而成都、宁波、无锡等二线城市也因活跃需求推动租金增长。工业用地政策的收紧和弹性年期制的推行，进一步强化了物流用地市场的管控，影响范围逐步向二线城市扩展。随着市场供需关系持续紧张，租金上涨和项目外溢现象可能在未来一段时间内继续存在。