2021年上半年大湾区物流指数_7页_2mb

大湾区物流指数总结

核心内容

《大湾区物流指数》由第一太平戴维斯于2020年7月首次发布，并将定期进行半年度更新。该指数旨在为粤港澳大湾区物流地产市场参与者提供参考性指标，帮助其掌握市场变化趋势并调整经营管理策略。

主要观点

• 市场表现积极：2021年上半年，大湾区物流市场持续向好，租金指数环比上升1.3%至192.0，价格指数环比上升1.9%至259.8。
• 租赁需求增长：电商及第三方物流行业的强劲发展为物流市场提供了稳定支撑，同时，租赁需求逐步升级，不同城市板块出现租户差异化格局。
• 空置率下降：受租赁需求增长推动，大湾区高标仓平均空置率环比下降2.0个百分点至3.3%。
• 供应有限：仅有一个新项目入市，新增仓储面积约6.0万平方米，整体供应增长有限。
• 城市板块差异：广佛肇、深莞惠和珠中江城市板块在物流市场表现上存在显著差异，广佛肇市场去化表现最佳，深莞惠保持低空置率，珠中江市场则因本地产业需求有限而发展较慢。
• 总租用成本上升：八个城市总租用成本环比上升，其中深圳、广州、佛山和东莞增幅显著，深圳总租用成本居内地城市首位。
• 政策支持：公募REITs政策的出台为物流地产投资者和业主提供了新的退出机制，推动了物流资产价格的上涨。
• 市场周期：2021年上半年，八个内地城市进入上升初期市场周期，惠州和珠海因租金表现平稳进入上升末期。

关键信息

物流市场概况

• 租金指数：2021年上半年，租金指数环比上升1.3%至192.0，显示市场整体向好。
• 价格指数：价格指数环比上升1.9%至259.8，表明物流资产价值持续上升。
• 高标仓存量：高标仓总存量小幅上升至1,169.5万平方米，主要由电商和第三方物流推动。

城市板块分析

• 广佛肇城市板块：
  • 总存量达416.8万平方米，占大湾区总存量的35.6%。
  • 广州为该板块核心，空置率下降至8.9%。
  • 佛山和肇庆因外溢需求推动，空置率分别下降至0.4%和6.6%。
• 珠中江城市板块：
  • 总存量仅为47.2万平方米，市场发展相对滞后。
  • 江门因政府支持和物流开发商入驻，未来有望加速发展。
  • 珠海空置率上升至5.0%，中山保持满租。
• 深莞惠城市板块：
  • 总存量达331.9万平方米，占大湾区总存量的28.4%。
  • 深圳因W1类土地稀缺，高标仓存量有限，但租金水平持续增长。
  • 东莞和惠州承接深圳外溢需求，空置率分别下降至1.7%和2.9%。

总租用成本分析

• 总租用成本：包括净有效租金、物业管理费及相关税费。
• 成本上升城市：八个城市总租用成本环比上升，其中深圳、广州、佛山、东莞增幅显著。
• 成本排名：深圳总租用成本居内地城市首位，广州增幅最大。

市场展望

• 经济持续增长：2021年下半年，中国经济预计持续增长，大湾区经济也将稳步发展。
• 网络零售增长：直播电商和社区团购的兴起预计带动网络零售额持续增长。
• 租赁需求增加：传统及新兴行业将带来大量租赁需求，供不应求的格局预计持续。
• 价格指数延续上升：在市场情绪积极和基本面坚挺的背景下，物流资产价格有望继续上涨。

联系方式

• 谢靖宇 Carlby Xie：第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人、董事

  • TEL: +8620 3665 4874
  • E-mail: carlby.xie@savil

• 林木雄 Woody Lam：第一太平戴维斯华南区董事长

  • TEL: +86 755 8436 7000
  • E-mail: woody.lam@savills.com.cn

• 全球总部：Savills - London

  • Group Chief Executive Officer: Mark Ridley
  • TEL: 4402074998644
  • E-mail: mridley@savills.com

• 中国区总部：Savills - China

  • Chief Executive Officer, China: Siu Wing Chu 朱兆荣
  • TEL: 862163916688
  • E-mail: siuwing.chu@savills.com.cn

• 各城市办事处：

  • 广州：Alvin Lau 刘蔚海，TEL: 86 20 3665 4800，E-mail: alvin.lau@savills.com.cn
  • 深圳：Woody Lam 林木雄，TEL: 86 755 8436 7000，E-mail: woody.lam@savills.com.cn
  • 成都：Eric Wo 胡裕华，TEL: 86 28 6737 3737，E-mail: eric.wo@savills.com.cn
  • 南京：Jeremy Sun 孙维，TEL: 86 25 5772 0903，E-mail: jeremy.sun@savills.com.cn
  • 杭州：Anson Chan 陈昆葳，TEL: 86 571 8102 0222，E-mail: anson.chan@savills.com.cn
  • 武汉：Thomas Ng 伍嘉乐，TEL: 86 27 5930 5566，E-mail: thomas.ng@savills.com.cn
  • 长沙：Rebecca Hu 胡博飞，TEL: 86 731 8987 0177，E-mail: rebecca.hu@savills.com.cn
  • 天津：Andy Chee 岐晓弟，TEL: 86 22 5830 8877，E-mail: andy.chee@savills.com.cn
  • 大连：Lily Wei 魏丽萍，TEL: 86 411 3966 8988，E-mail: lily.wei@savills.com.cn
  • 沈阳：Johnny Jiang 姜华，TEL: 86 24 8398 5066，E-mail: johnny.jiang@savills.com.cn
  • 厦门：Alvin Lau 刘蔚海，TEL: 86 20 3665 4800，E-mail: alvin.lau@savills.com.cn
  • 珠海：Steven Liu 刘晓南，TEL: 86 756 862 2600，E-mail: stevenxn.liu@savills.com.cn
  • 海口：Cindy Wu 吴欣欣，TEL: 86 898 3638 4200，E-mail: cindy.wu @ savills.com.cn
  • 福州：Alvin Lau 刘蔚海，TEL: 86 20 3665 4800，E-mail: alvin.lau@savills.com.cn
  • 重庆：Andy Lau 刘奕兴，TEL: 86 23 8900 3000，E-mail: andy.lau@savills.com.cn
  • 西安：DaveLaw 罗元均，TEL: 86 29 8187 2288，E-mail: dave.law@savills.com.cn